保全vs強制執行階段
1、在財產保全階段，法院執行機構根據法院已生效的保全裁定查封或凍結購房人所購商品房，涉案商品房被法院保全的法律實務痛點，主要有以下幾種情形：
涉案商品房屬於商品房買賣合同糾紛訴訟或仲裁爭議的標的物，被法院查封或凍結。
涉案商品房系商品房買賣合同的從合同即抵押擔保合同（包括讓與擔保）所確定的擔保物，被法院查封或凍結。
涉案商品房是購房人由於自身債務的原因，被法院作為被保全人的財產查封或凍結。
涉案商品房的實際購房人雖係借名購房，但名義購房人自認涉案商品房系實際購房人借名購房，因實際購房系被保全人，被法院查封或凍結。
涉案商品房系實際購房人借名購房，名義購房人和實際購房人雖都自認涉案商品房系實際購房人借名購房，因名義購房人系被保全人，被法院查封或凍結。
涉案商品房雖係共同購房人購買，但因共同購房人中的一人係被保全人，被法院查封或凍結。
涉案商品房因開發商自身債務原因，基於施工單位或工程價款受讓人主張的建設工程價款優先受償權訴訟，被法院查封或凍結。
商品房購房人以其所購商品房為他人申請財產保全或為被保全人解除保全提供反擔保，被法院查封或凍結。
2、在強制執行階段，法院執行機構根據已生效的裁判文書和具有強制執行力的公證文書，對購房人涉案商品房進行查封、凍結、拍賣、變賣，涉案商品房被法院強制執行的法律實務痛點，主要有以下幾種情形：
法院能否對被執行人僅有的“一套住房”強制拍賣或變賣？
法院能否就被執行人係共同購房人中一人而對“共有商品房”強制拍賣或變賣？
法院能否就被執行人係夫妻或夫妻一方而對其為子女購買的商品房強制拍賣或變賣？
法院能否追加被執行人係一人獨資公司或夫妻公司的夫妻或夫妻一方為被執行人，並對夫妻名下購買的商品房強制拍賣或變賣？
法院能否就被執行人死亡前已購買的商品房（遺產）強制拍賣或變賣？
法院能否對被執行人已預告登記的商品房強制拍賣或變賣？
法院能否對被執行人網籤或備案商品房買賣合同指向的商品房強制拍賣或變賣？
法院能否對被執行人有到期債權的第三人購買的商品房強制拍賣或變賣？
法院能否根據“物權優先於債權”原則保護購房人的商品房物權？
法院執行過程中的“以房抵債”的法律效力如何？
司法實務應對策略
1、在財產保全階段，對於法院實施查封或凍結的執行措施或執行行為，主要有以下幾種實務應對策略：
涉案商品房系爭議標的物，法院可以依法查封或凍結，但不得超範圍查封或凍結；若因此產生異議的，被保全人可依法申請復議，要求法院解除超範圍的查封或凍結措施。
涉案商品房系擔保合同約定的抵押物，若抵押權未依法設立，除非出質人和被保全人係同一人，否則，出質人作為非債務人和購房人，可依法申請復議要求法院解除對未設立抵押權的商品房的查封、凍結措施。
購房人不是案件當事人的，除非法律有特別規定或當事人有特別約定，如：施工單位主張工程價款優先受償權建設工程糾紛案、帶押轉讓的債務糾紛案，否則，法院在保全階段不得保全購房人（案外人）已在不動產登記機關進行物權預告登記的案涉商品房。
2、在強制執行階段，對於法院實施查封、凍結、拍賣、變賣等執行措施，主要有以下幾種實務應對策略：
購房人為被執行人，對開發商尚未向其交付的商品房，法院只能查封或凍結，限制其取得物權後的處分行為，但不得拍賣或變賣被執行人購買的商品房。
購房人為被執行人，開發商與購房人已通過合法的方式解除商品房買賣合同的，則法院應當解除對該商品房的查封或凍結措施。
購房人為被執行人，購房人所購商品房是其僅有的住宅房，且未超過其最低住房保障用房面積，則法院可以查封或凍結，但不宜採取拍賣、變賣等強制執行措施。
購房人為被執行人，購房人所購商品房儘管是其僅有的住宅房，但已超過購房人最低住房保障用房面積，則法院可以採取拍賣、變賣等強制執行措施，但應當保留被執行人一定期間的租房費用。
共同購房人中的一人為被執行人，法院可以對共有商品房強制執行，但應當保障其他共有人的優先購買權。
被執行人作為商品房購買人已死亡的，法院應當中止執行，由遺產管理人負責處理被執行人的商品房。
購房人滿足在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已合法占有該商品房、已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照法院的要求交付執行和非因購房人自身原因未辦理過戶登記四個法定條件的，購房人可以阻卻法院對涉案商品房的強制執行。
開發商破產案件已由人民法院受理的，則管理人對是否履行商品房買賣合同具有決定權；但管理人決定繼續履行合同的，購房人有權要求管理人提供擔保，否則，購房人有權解除合同。
法院強制拍賣、變賣涉案商品房的，被執行人可以金錢方式替代履行被執行債務。
法律實操痛點 tips
商品房買賣合同的網簽和備案，不能對抗法院對被執行人開發商銷售該商品房的強制執行措施。
除非法律有特別規定，涉案商品房未辦理物權轉移登記的，不能對抗法院對被執行人開發商銷售該商品房的強制執行。
夫妻共同債務執行案中，法院可以強制執行夫妻共同出資為未成年子女購買並登記在未成年子女名下的商品房。
被執行人作為商品房抵押擔保人，在被執行人以金錢方式履行了抵押擔保債務的，法院應當解除對涉案商品房的強制執行措施。
涉案商品房物權轉移需要繳納的相關稅費，按照國家的有關規定繳納，由法院從拍賣、變賣價款中扣減代為繳納。
法院拍賣或變賣商品房後，被執行人的遷讓、騰倉由法院負責。
法院對無法拍賣、變賣的商品房，可作價裁定給申請執行人所有。
法院在徵求申請執行人和被執行人同意且不損害他人合法利益的情形下，可不經拍賣、變賣程式，直接裁定將涉案商品房作價交申請執行人抵償相應的債務。
參閱案例
最高人民法院就某執行異議申請監督案（2021）最高法執監252號執行裁定書。
最高人民法院就某申請執行人執行異議之訴案（2020）最高法民終658號民事判決書。
最高人民法院就某申請執行人執行異議之訴案（2020）最高法民申1100號民事裁定書。
最高人民法院就某申請執行人執行異議之訴案（2019）最高法民再46號民事判決書。
最高人民法院就某案外人執行異議之訴案（2019）最高法民再255號民事判決書。
現行法律索引摘錄
《中華人民共和國民法典》
第一千一百四十五條繼承開始後，遺囑執行人為遺產管理人；..
第一千一百四十七條遺產管理人應當履行下列職責：
四）處理被繼承人的債權債務；
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百六十三條第一款有下列情形之一的，人民法院應當裁定中止執行：
二）案外人對執行標的提出確有理由的異議的；
三）作為一方當事人的公民死亡，需要等待繼承人繼承權利或者承擔義務的；
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》
第四百八十九條經申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。對剩餘債務，被執行人應當繼續清償。
第四百九十一條拍賣成交或者依法定程式裁定以物抵債的，標的物所有權**賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條第一款金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：
一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
二）在人民法院查封前已合法占有該不動產；
三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》法釋〔2023〕1號
二、商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支援。
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。
三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支援。
《中華人民共和國企業破產法》
第十八條人民法院受理破產申請後，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，並通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答覆的，視為解除合同。
管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。
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