“首套房不抵押貸款”政策出台。
近期，中國人民銀行、住建部、國家金融監管總局等部門聯合發布了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，為進一步推進“只認房不認貸”的購房貸款政策提供了有力支援。
通知中明確指出，當居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）在申請購買商品住房時，如果家庭成員在當地沒有任何一套住房，那麼不管他們是否已經使用貸款購買了住房，銀行金融機構都將按照第一套住房來執行住房信貸政策。這是乙個被列入“一城一策”工具箱的政策工具，由各城市自行選擇。
何為“有房無貸”？
認房”、“認貸”，是銀行在辦理抵押貸款時，判斷其是否為第一套住房的乙個重要依據。
所謂“認房”，就是在發放貸款的時候，銀行以買房人的名義，以其在本地的實際擁有房屋的數量作為計算依據。所謂“認貸”，就是銀行按照買房人在全國各地有無房貸的歷史（無論是公積金還是商業），來決定他們的貸款額度。
其中最嚴格的一條，就是“雙認”，既要證明買房人有沒有房產，還要證明買房人在全國範圍內有沒有房貸，只要有房貸，就會被視為第二套住房。
當前，人們在全國各個城市買房都能享受到一系列的優惠政策，而且第一套房的首付比例和貸款利率都比第二套房要低得多。簡單來說，如果是第一套住房，那麼買房的門檻就會大大降低，而第二套住房的門檻就會大大提高。
雙認”政策對改善需求的抑制作用。
回溯到2023年以來的房地產調控週期，當房地產面臨過熱的情況時，“認房又認貸”政策的出台，從市場預期和實際購買力兩方面快速地將市場冷卻下來。
比如，北京自2023年、2023年兩次推出“雙認”以來，二手房**連續下降了1年左右，這是歷次下降週期中持續時間最長的一次，而房價的累計下降幅度都在15個百分點以上。天津和濟南等北方城市近幾年來房價一直不高，其中乙個重要原因就是“按揭貸款”政策的實施不及時，對市場需求造成了過大的壓制。
在“兩房兩貸”的背景下，我國主要城市的住房交易活躍度有所下降，出現了折衷性住房交易的特點。以北京為例，2023年北京可供選擇的住房面積較2023年減少了5平方公尺，而可供選擇住房的住房面積構成中，可供選擇住房面積超過120平方公尺的比例降低了24%，改善性需求明顯減弱。
諸葛資料研究院首席分析師王小嬙指出，當前，在中國，包括廈門，成都，合肥在內的一二線和20多個熱點城市推出了購房貸款支援政策。
取消“雙認”還能省幾個億？
根據貝殼研究院的計算，在北京，一套價值650萬元的改良型住房（非常規住房），在“有房無貸”的情況下，首付款佔40%；而在購房貸款條件下，首付款率提高到80%，首付款最高可達260萬元。在“認房又認貸”下，若要賣出一套450萬元的首套房，要買一套650萬元的二套房，首付差70萬元，而且很可能第一套房還沒有還完的房貸，可見換房難。
另外，從利息角度來看，在不同的認定標準下，住房抵押貸款的利率是不一樣的。按照北京目前的利率來看，一百萬的商業貸款，25年的期限，同樣的本息，在“買了房子，也買了房子”的情況下，要多支付90,000元的利息。
哪些團體受益？
王小嬙說，三方已明確推進“買房不需要貸”，對兩種主要的買房人群有利：一種是在經常居住的地方已經有了一套房屋的貸款，打算把房屋賣掉換成房子；一種是在外地有住房抵押貸款紀錄，但在當地沒有住房的人。
政策實施後，這兩個群體在第二次買房時，可以參照第一次買房的利率，這樣可以減少買房的費用。對於市場來說，她覺得“認房不用認貸”有利於釋放改善性需求，也與更好地滿足改善性合理住房需求的政策方針相一致，從而提高市場的活躍度，推動房地產市場的平穩發展。
哪個城市可以登陸？
要注意的是，這一次的政策中，還強調了：“該政策是一種政策工具，將被納入一城一策的工具箱，由各城市自行選擇。”
也就是說，每個城市都會根據自己的情況，制定相應的政策，至於實施與否，何時實施，則完全取決於自己的城市。
廣東省城市規劃研究院住房政策研究中心主任李宇嘉表示，各大城市在實施這一政策時，還需徵求各地央行的意見。地方央行在實施這一政策的時候，將根據不同城市的實際情況，對地方的房地產市場走勢及風險進行綜合評價，從而實施這一政策。
李宇嘉認為，當前銀行的抵押貸款額度已經足夠，抵押貸款仍是一筆不錯的資產。從去年第四季度開始，我國的住房抵押貸款餘額出現了持續的下降，這對我國的銀行的資產質量產生了影響。預期各地的銀行很可能會推動這樣的政策，從而穩定住房抵押貸款，穩定資產**。
中原地產首席分析家張大偉表示，當前，深圳“無房有貸”的家庭，首付款率為50%，北京，上海，首付款率為60%-80%。他表示，對於一線城市來說，按揭貸款的政策並不會完全落實，而是有可能先在北京房山和上海臨港市這樣的邊遠地區進行試點。
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