近日，除了二手市場成交不暢，新房埠也出現了一些意料之外。比如，徐匯內中環新盤玖瓏庭，首開330套小高層，認購約560組客戶，認購率170%。這個認購率，不說是擴大到2.5入圍比，即便保持原先的2，也達不到觸發條件。
套用讀者的點評——千萬級的徐匯內中環，或許韭菜買不起，精英也看不上吧。
看似很厲害的選手
先來看看玖瓏庭的位置上，專案地處徐匯區內中環龍華板塊，到濱江步行距離不到2公里，幾乎是二線徐匯濱江的概念。
玖瓏庭往龍吳路以東就是徐匯濱江的版圖，該專案與雲錦東方的直線距離大約500公尺。也就是這龍吳路的一路之隔，隔出了徐匯房價的兩個梯隊。
上海三批次即將土拍的徐匯濱江綜合體地塊，就在玖瓏庭東側，聯動價14.2萬/㎡。
徐匯濱江的上一次土拍記錄在去年9月，房地聯動價12.3萬/㎡，也就是即將入市的保利天珺。
雲錦東方其三期2批次**，均價16.49萬/㎡，包括大平層和聯排別墅。
玖瓏庭11.4萬/㎡與徐匯濱江的價差，這一次沒有幫到他太多。預算拔高1萬/㎡，顯然更多高分選手錨定了接下來要入市的新專案。
徐匯部分專案區點陣圖。
玖瓏庭自身所在的龍華板塊，二手次新**其實很堅挺。以板塊內的公園道壹號為例，一期**在今年9月剛有成交。116平方公尺三房總計1735萬，折合單價近15萬。其二期大戶型改善三房，去年年底的成交價則更高，154㎡三房成交單價達到15.8萬/㎡。目前公園道壹號的普遍掛牌**在15.1-16.9萬/㎡，對比新房玖瓏庭11.4萬/㎡的單價，有4萬/㎡的單價差。
可偏偏如此的二線徐匯濱江盤，卻未能觸發積分。
噪音缺陷勸退買家
當下，購房者的專業度已大大提公升，樓盤一旦有缺陷，整體認可度就會下降。而玖瓏庭的最大缺陷即是其噪音問題。因為周邊軌道交通和鐵路網密集，導致玖瓏庭至少有4個噪音源：輕軌、高架、隧道、鐵路。其中東面樓棟距離高架、隧道和輕軌較近。小區號樓棟位於東邊，也會受噪音影響。
但話又說回來，寸土寸金的城央，得之桑榆失之東隅的專案也不在少數。今年黃浦最新入市的新盤海玥黃浦源，西側緊鄰上海第一大動脈南北高架，關於噪音和浮塵的話題也被時常提及。但開發商上海建工有辦法，在高架上裝設最新隔音裝置，在裝修上配置了德國旭格的三玻兩腔窗戶，最大程度解決了噪音問題。
同樣，受到輕軌影響的靜安雙盤寶珀公寓和天匯世紀璽，貌似好像「腳碰腳」，但產品最後進入市場，品質反饋卻有好有壞。
沒有什麼專案，天賦異稟，毫無缺陷。對於購房者來說，產品力是個綜合因素，有缺陷的專案，就看開發商在其他方面精進武功。
殘酷的一次硬比拼
玖瓏庭不觸發積分的核心原因，競品分流也是一點，專案此次面臨了最殘酷的一次硬比拼。首先八批次內「徐匯三庭」的同區競爭，幾乎都在乙個檔期入場。且另外兩庭——雍匯庭與匯樾庭的認購時間更早，對客戶提早進行了一輪篩選。
不僅如此，接踵而來的九批次新房，據悉多個10萬+熱盤扎堆，如靜安天悅、綠城百合園、華潤前灘潤璟，認購時間也與玖瓏庭撞車。
我們把徐匯三庭和九批次三個10萬+專案資料做了梳理，總計入市1407套**，共收獲約3800組認購。平均**的客戶比是1比2.7，顯然，玖瓏庭的認購比，在這一次硬比拼中處於下風。
從這一組背靠背的專案清單中不難發現，徐匯三盤都有些「問號戶型」。玖瓏庭330套**中，中小套佔比超過80%，絕大多數都是99㎡三房。這次認購最火爆的匯樾庭，也同樣有中小套限制，看看社群布局圖，除了最後一排的大戶型，邊角料的一房兩房，也是拷貝不走樣的百平三房紮堆。
相比江對岸，中環以外的三林濱江，綠城和華潤在沒有中小套限制之下，產品各具特色，品質也卷了起來。只能感嘆，流水線下的預製菜，終究沒有熱炒來得美味。
什麼樣的地段，需要什麼樣的產品，是考驗開發商對土地、對市場的深層認知。研發好產品，最後用銷售資料來驗證。畢竟，市場才是最好的老師。
不過話要說回來，畢竟看上去不那麼好看的認購率，也有170%。大多數開發商在意的是花多少力氣，日光或近乎日光，把產品迅速賣掉。銷售的認購率指標有點衰，不等於日光率不達標。還有一些企業還很歡迎某種賣掉絕大多數，賣剩一小部分的「理想狀態」，這樣才可以精準營銷嘛。畢竟，要看到上海灘的好地段，哪怕有明顯的缺點，還是走在持續去化的路上。
我想，這也是為什麼各地調整優化傾盆大雨，上海仍有條不紊按自己的節奏來，底氣還有有很多的，底色還是不錯的。
2023年的樓市第四季度，越來越戲劇性了。
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