建设工程专项验收通常是在行政主管部门的参与及监管下，于五方竣工验收之外，对建设工程是否能够正常投入使用而针对特定领域进行的验收活动。本文将对常见的六类专项验收从验收依据、验收条件、验收程序及相应法律责任承担等方面进行简析，以期能够对此建立初步了解。
一、专项验收概述
专项验收是指建设工程在竣工验收前，由验收责任方依据法律、法规的规定，组织工程建设相关单位在相关行政主管部门的监督下，对特定工程内容或档案资料的质量进行检验，对相关的技术文件进行审核，并根据设计文件要求、合同约定和相关法律、法规规定的标准，对特定工程内容或者文件资料是否达到合格进行评定的活动。[1]
建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。《2013版建筑工程施工质量验收统一标准》第3.0.5项规定，当专业验收规范对工程中的验收项目未作出相应规定时，应由建设单位组织监理、设计、施工等相关单位制定专项验收要求。涉及安全、节能、环境保护等项目的专项验收，要求应由建设单位组织专家论证。
二、专项验收事项
建设工程中涉及的常见专项验收事项除依据法律、法规规定的规划验收、消防验收、节能验收、环境保护验收、档案验收、防雷验收之外，各地方**也会出台相关专项验收规定，以符合不同类型建设项目的不同验收需求。
（一）规划验收
1. 规划验收依据
根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民**城乡规划主管部门按照***规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关验收资料。
2. 规划验收条件
建设工程的主体和外立面已完成，建设单位委托有资质的测绘机构进行测绘并出具《建设工程竣工测量成果报告书》；室外道路、管网、园林绿化已完成。
3. 规划验收程序
建设工程竣工后，建设单位应当依法向城乡规划行政主管部门提出竣工规划验收申请，由城乡规划行政主管部门按照选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证及其有关规划的要求，对建设工程进行规划验收，即主要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行建设予以现场审核，包括对建设用地范围内的各项工程建设情况、建筑物的使用性质、位置、间距、层数、标高、平面、立面、外墙装饰材料和色彩、各类配套服务设施、临时施工用房、施工场地等进行全面核查，并作出验收记录。对于验收合格的，由城乡规划行政主管部门出具规划认可文件或核发建设工程竣工规划验收合格证。[2]根据《城乡规划法》第六十七条规定，建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民**城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。
（二）消防验收
1. 消防验收依据
根据《消防法》（2021修正）第十三条规定，**住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
2. 消防验收条件
室内防火分区（含封堵）、防火（卷帘）门、消火栓、喷淋（气体）灭火、消防指示灯、消防报警、电气等系统完成联动调试，室外幕墙防火构造、庭院环形路、室外接合器等完成并自检合格。建设单位委托有资质消防检测机构检测，并出具消防检测报告书。
3. 消防验收程序
根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》的相关规定，特殊建设工程须经消防设计审查并强制消防验收，而除特殊建设工程之外的其他建设工程则仅须经消防验收备案及抽查。消防设计审查验收主管部门为县级以上地方人民**住房和城乡建设主管部门。
（1）强制消防验收程序。
根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条规定，具有下列情形之一的建设工程是特殊建设工程：（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ｏｋ厅、**游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、**站、调压站；（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。建设单位申请消防验收，应当提交的材料为：（一）消防验收申请表；（二）工程竣工验收报告；（三）涉及消防的建设工程竣工图纸。消防设计审查验收主管部门收到建设单位提交的消防验收申请后，对申请材料齐全的，应当出具受理凭证；申请材料不齐全的，应当一次性告知需要补正的全部内容。消防设计审查验收主管部门受理消防验收申请后，应当按照国家有关规定，对特殊建设工程进行现场评定。现场评定包括对建筑物防（灭）火设施的外观进行现场抽样查看；通过专业仪器设备对涉及距离、高度、宽度、长度、面积、厚度等可测量的指标进行现场抽样测量；对消防设施的功能进行抽样测试、联调联试消防设施的系统功能等内容。消防设计审查验收主管部门应当自受理消防验收申请之日起十五日内出具消防验收意见。对符合条件的，应当出具消防验收合格意见；对不符合条件的，应当出具消防验收不合格意见并说明理由。实行规划、土地、消防、人防、档案等事项联合验收的建设工程，消防验收意见由地方人民**指定的部门统一出具。
（2）消防验收备案及抽查程序。
根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二条第三款规定，其他建设工程是指特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程。其他建设工程竣工验收合格之日起五个工作日内，建设单位应当报消防设计审查验收主管部门备案。建设单位办理备案，应当提交的材料为：（一）消防验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）涉及消防的建设工程竣工图纸。消防设计审查验收主管部门收到建设单位备案材料后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证；备案材料不齐全的，应当一次性告知需要补正的全部内容。消防设计审查验收主管部门应当对备案的其他建设工程进行抽查。消防设计审查验收主管部门应当自其他建设工程被确定为检查对象之日起十五个工作日内，按照建设工程消防验收有关规定完成检查，制作检查记录。检查结果应当通知建设单位，并向社会公示。建设单位收到检查不合格整改通知后，应当停止使用建设工程，并组织整改，整改完成后，向消防设计审查验收主管部门申请复查。消防设计审查验收主管部门应当自收到书面申请之日起七个工作日内进行复查，并出具复查意见。复查合格后方可使用建设工程。
4.未经消防验收或消防验收不合格，擅自投入使用的法律责任承担
消防工程属于建设工程，因此可以适用建设工程相关的法律规定。针对实践中发生的包括消防工程在内的建设工程未经验收由建设单位擅自投入使用的问题，通常系以《施工合同司法解释 (一) 》第十四条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”作为确定责任承担的裁判依据。
如辽宁省大连中院审理的（2021）辽02民再237号大连亿顺消防工程***以下简称“亿顺公司”）、大连千川实业***以下简称“千川公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，涉案双方当事人就消防验收不合格的情况下建设单位千川公司擅自使用的责任承担问题产生巨大争议，本案历经一审、二审、再审、抗诉等多轮司法救济程序，最终大连中院在适用上述审判思维的基础上进一步分析，千川公司明知存在消防问题却未要求亿顺公司进行整改而擅自将案涉厂房投入使用，在保修期内也未提出整修的请求，因此应视为案涉工程已经完工，千川公司不能再要求亿顺公司承担整改义务；而千川公司作为案涉工程的发包方，应当履行相应的报验义务，其明知案涉工程存在不合格的问题，但未要求亿顺公司进行整改，亦未与亿顺公司协商委托他人进行整改，更未要求亿顺公司协助办理报验手续，故该工程长达十余年未经报验的责任不应由亿顺公司承担，其在工程完工后十余年方诉请亿顺公司承担赔偿责任缺乏法律依据。[3]
但鉴于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》针对消防工程做出了强制验收或验收备案、抽查的明确区分，因此，在建设单位擅自使用未经消防验收或消防验收不合格的建设工程的情况下，能否因建设单位擅自使用而认定建设工程竣工验收合格进而满足工程款付款条件，目前尚存不同观点。
5.消防验收主管部门变更导致的验收文件效力问题分析
根据原《消防法》第十三条之规定，消防验收、备案应当向公安机关消防机构申请。而根据经过第二次修正并于2023年4月29日生效的《消防法》第十三条规定，建设工程消防验收、备案的主管部门为住房和城乡建设主管部门。同时，对于消防验收职责的移交承接，《住房和城乡建设部 应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》在第二条“2023年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作”中亦作出了明确规定。因此，建设工程消防验收、备案相关文件在2023年6月30日后应由住房和城乡建设主管部门作出为有效。
如江西省南昌中院审理的（2021）赣01民特23号深圳南利装饰集团股份***以下简称“南利公司”）与江西瑞拓建设工程***以下简称“瑞拓公司”）申请撤销仲裁裁决特别程序一案中，对于申请人南利公司提出的仲裁裁决所根据的消防验收证据是伪造的主张，南昌中院认为，被申请人瑞拓公司于2023年1月24日经网上备案受理系统就案涉工程进行了竣工验收消防备案，按照当时的《消防法》的规定，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》由南昌市高新技术开发区的公安消防大队出具，申请人南利公司未能提供证据证明被申请人瑞拓公司提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》是伪造的，故不符合《仲裁法》第五十八条第一款第四项的规定，对于申请人南利公司的该项撤销仲裁裁决的理由，本院不予支持。[4]
（三）节能验收
1.节能验收依据
节约能源法》第三十五条规定，建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。《民用建筑节能条例》第十七条规定，建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告。
2.节能验收条件
根据《建筑节能工程施工质量验收标准》（gb50411-2019）（以下称“《2019版建筑节能工程施工质量验收标准》”）规定，建筑节能分部工程的质量验收，应在检验批、分项工程全部合格的基础上，进行外墙节能构造实体检验、严寒、寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场检测，以及系统节能性能检测和系统联合试运转与调试，确认建筑节能工程质量达到设计要求及本规范规定的合格水平后方可进行。
3.节能验收程序
建设工程施工过程中，对节能工程的验收依次可划分为节能工程检验批验收、节能分项工程验收及节能分部工程验收，具体验收程序为：节能分部工程施工完成后，施工单位对节能工程质量进行检查，确认符合节能设计文件要求后填写《建筑节能分部工程质量验收表》并由项目经理和施工单位负责人签字。监理单位收到《建筑节能分部工程质量验收表》后，应全面审查施工单位的节能工程验收资料且整理监理资料，对节能各分项工程进行质量评估，监理工程师及项目总监在《建筑节能分部工程质量验收表》中签字确认验收结论。监理单位总监理工程师（建设单位项目负责人）主持验收会议，组织施工单位的相关人员、设计单位节能设计人员对节能工程质量进行检查验收。验收各方对工程质量进行检查，提出整改意见。建筑节能质量监督管理部门的验收监督人员到施工现场对节能工程验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反规定程序、执行标准或评定结果不准确的，应要求有关单位改正或停止验收。对未达到国家验收标准合格要求的质量问题，签发监督文书。施工单位按照验收各方提出的整改意见进行整改；整改完毕后，建设、监理、设计、施工单位对节能工程的整改结果进行确认。对节能工程存在重要的整改内容的项目，质量监督人员参加复查。符合节能工程质量验收规范的工程为验收合格，即通过节能分部工程质量验收。对节能工程验收不合格工程，按《2019版建筑节能工程施工质量验收标准》和其他验收规范的要求整改完后，重新验收。建筑节能工程施工质量验收合格后，相应的建筑节能分部工程验收资料应作为建设工程竣工验收资料中的重要组成部分归档。单位工程竣工验收在节能分部工程验收合格后进行。
4. 施工单位经建设单位许可变更原设计采用的节能材料导致发生建设工程质量问题的责任承担
根据《民用建筑节能条例》规定，施工单位应当对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备进行查验；不符合施工图设计文件要求的，不得使用。建设单位不得明示或者暗示设计单位、施工单位违反民用建筑节能强制性标准进行设计、施工，亦不得明示或者暗示施工单位使用不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备，不得采购不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备。由此可知，使用符合节能强制性标准和设计要求的节能材料是建设单位与施工单位共同的法定义务，违反该等义务导致降低建设工程质量的，各方应分别承担相应的责任，又鉴于交付质量合格的建设工程是施工单位应履行的主要义务，因此变更节能材料即使系经过建设单位许可，但若因此导致建设工程质量下降，施工单位亦应对此承担主要责任。
与此同时，根据《节约能源法》及《民用建筑节能条例》等相关规定，建设单位还将面临被县级以上地方人民**建设主管部门责令改正并处20万元以上50万元以下罚款的相关行政处罚，而设计单位、施工单位和监理单位在面临责令改正及处10万元以上50万元以下罚款的基础上，基于情节的严重程度，还可能存在被责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书的重大风险。
（四）环保验收
1. 环保验收依据
建设项目环境保护管理条例》第二十条规定，环境保护行政主管部门应当对建设项目环境保护设施设计、施工、验收、投入生产或者使用情况，以及有关环境影响评价文件确定的其他环境保护措施的落实情况，进行监督检查。
2. 环保验收条件
编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目竣工后，建设单位应当按照***环境保护行政主管部门规定的标准和程序，对配套建设的环境保护设施进行验收，编制验收报告。
3. 环保验收程序
建设单位在环境保护设施验收过程中，应当如实查验、监测、记载建设项目环境保护设施的建设和调试情况，不得弄虚作假。除按照国家规定需要保密的情形外，建设单位应当依法向社会公开验收报告。分期建设、分期投入生产或者使用的建设项目，其相应的环境保护设施应当分期验收。编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。前款规定的建设项目投入生产或者使用后，应当按照***环境保护行政主管部门的规定开展环境影响后评价。鉴于环境保护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，因此，与建设项目配套建设的环境保护设施的验收是建设项目投产或交付使用的前置条件，环境保护设施应在验收合格后与主体工程同时投入使用。
4. 环保验收法律责任
基于环保验收系由建设单位组织实施，因此建设单位负有编制建设项目初步设计、落实防治环境污染和生态破坏的措施以及环境保护设施投资概算，并将环境保护设施建设纳入施工合同、依法开展环境影响后评价、组织实施环境保护对策措施的义务；未履行前述义务的，建设单位将面临被建设项目所在地县级以上环境保护行政主管部门作出责令限期改正并处20万元以上100万元以下的罚款的风险；逾期不改正的，将面临被责令停止建设的风险。而若需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者验收不合格，建设项目即投入生产或者使用，或者在环境保护设施验收中弄虚作假的，在上述行政处罚的基础上建设单位逾期不改正的，还将处以100万元以上200万元以下的罚款；同时，对直接负责的主管人员和其他责任人员，处5万元以上20万元以下的罚款；造成重大环境污染或者生态破坏的，责令停止生产或者使用，或者报经有批准权的人民**批准，责令关闭。
（五）防雷验收
1. 防雷验收依据
防雷减灾管理办法》第十七条规定，防雷装置实行竣工验收制度。县级以上地方气象主管机构负责本行政区域内的防雷装置的竣工验收。《气象灾害防御条例》第二十三条规定，各类建（构）筑物、场所和设施安装雷电防护装置应当符合国家有关防雷标准的规定。新建、改建、扩建建（构）筑物、场所和设施的雷电防护装置应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
2. 防雷验收条件
施工单位完成接地、屋面、幕墙、金属门窗等避雷系统的全部设计内容并自检合格；建设单位委托具有资质的防雷检测机构出具《防雷装置检测报告》。
3. 防雷验收程序
负责验收的气象主管机构接到申请后，应当根据具有相应资质的防雷装置检测机构出具的检测报告进行核实。符合要求的，由气象主管机构出具验收文件。不符合要求的，负责验收的气象主管机构提出整改要求，申请单位整改后重新申请竣工验收。未取得验收合格文件的防雷装置，不得投入使用。投入使用后的防雷装置实行定期检测制度。防雷装置应当每年检测一次，对**和火灾危险环境场所的防雷装置应当每半年检测一次。
（六）档案验收
1. 档案验收依据
建设工程质量管理条例》第十七条规定，建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。
2. 档案验收条件
施工单位完成施工设计图纸和建设工程施工合同中约定的全部施工内容，且各分部工程验收合格、工程资料准确、完整。
3. 档案验收程序
根据《城市建设档案管理规定（2023年修正）》（原建设部令第61号）以及2023年3月13日生效的《住房和城乡建设部关于修改部分部门规章的决定》（住房和城乡建设部令第47号）的相关规定，列入城建档案馆档案接收范围的工程，城建档案管理机构按照建设工程竣工联合验收的规定对工程档案进行验收。即工程档案预验收不再是档案验收的前提条件，建设单位无需在先取得且建设行政主管部门也无需在先查验城建档案管理机构出具的工程档案认可文件，即可组织工程竣工验收以及办理竣工验收备案。建设单位应当在工程竣工验收后三个月内，向城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案。凡建设工程档案不齐全的，应当限期补充。建设工程在交付使用后可能会遇到维修、改建、扩建、拆除等情形，对改建、扩建和重要部位维修的工程，建设单位应当组织设计、施工单位据实修改、补充和完善原建设工程档案；凡结构和平面布置等改变的，应当重新编制建设工程档案，并在工程竣工后三个月内向城建档案馆报送。
4. 档案验收责任承担
建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款。
（七）其他专项验收
根据建设工程的不同类别，建设工程的专项验收还涉及人防验收、电力验收、燃气验收、供水验收、排水验收、电信验收、电梯验收、无障碍设施验收、锅炉系统验收等多项专项验收。上述专项验收均应按照相应验收规范及验收标准由建设单位组织实施。
注：1] 参见《中国建设工程施工合同法律全书词条释义与实务指引》，常设中国建设工程法律论坛第八工作组著，第737页。
2] 参见《2023年版全国一级建造师执业资格考试用书建设工程法规及相关知识》，全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会编写，第320页。
3] 参见大连中院（2021）辽02民再237号民事判决书。
4] 参见南昌中院（2021）赣01民特23号民事裁决书。
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