文/乐居财经 李兰
在土拍遇冷及分化加剧的背景下，土地拍卖最高限价机制正在悄然生变。
据经济观察报10月17**道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
据报道，济南、南京、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
其实，取消地价上限，在近期的土拍中并非无迹可寻。
10月11日，合肥公布了年内第三批拟出让宅地的清单，6宗地明确于11月2日出让，出让信息中只规定了起始价，未明确地价上限，拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价，**最高者且高于保留底价的，为竞得人”。
10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。该幅地块将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。
此前，厦门市涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。
业内人士表示，取消地价上限，意味着土地市场将重回归价高者得的时代。
所谓土地限价，即对于溢价率超过规定的土地可以终止此买卖。无论竞拍者**如何，最终成交价都不得超过**设定的限价。
土地限价推出背景是土地市场的火爆。
2023年，央企频频出手在全国热点城市抢“地王”，当年全国共诞生了超过340宗单价“总价地王”，仅上半年，拍出的地块溢价率高于100%的已经超过一百宗，同比**近50倍。
2023年的地王现象与2023年4万亿后央企四处制造“地王”相似，宽裕的流动性再次集中流向房地产行业，银行热衷于向央企国企和大房企授信，低廉的融资成本，充裕的资金，促使不差钱的房企们不惜血本抢地。
地价**推动房价大涨。为了抑制房价过快**，最后从土地上做文章。
2023年，全国22城住宅用地出让开始采用“集中挂牌、集**让”的方式；当年8月，自然资源部要求集中供地城市单宗土地溢价率不得超过15%，且不能通过提高起拍**调整溢价率。
始于斯，止于斯。
如今，土地最高限价取消声音频现的背后与土地市场热度较低不无关系。
克而瑞数据显示，59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际**4327万平方米，平均预供地完成率68%。
今年9月份，全国300城经营性用地新增**规模为9962万平方米，较上年同期下降36%。就往年供地的历史数据来看，今年9月份新增供地规模创近十年同期新低。
目前房企拿地信心仍在低位。9月，全国300城经营性土地总成交面积为4950万平方米，同比下降43%，降幅较上月显著扩大，环比上月下降约二成左右。
对此，券商中国发文称，在房地产供求关系发生重大变化的情况下，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进。
土地市场恢复理性也将有利于新房市场的健康运行。易居研究院研究总监严跃进表示，地价限制取消客观上也有助于房价限价的减少，对于房企拿地积极性增加、拿地盈利空间增大等都有积极的作用。
*：乐居财经。
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