第六章 房地产交易管理
一、房地产交易管理的概念和原则
根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
二、房地产转让概述
一）房地产转让的概念。
城市房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其 房地产转移给他人的行为。”
房地产转让的实质，是房地产权属发生转移，房地产权利主体发生变化。
二）房地产转让的分类。
三、房地产转让的条件
一）房地产不得转让的情形。
房地产转让最主要的特征是权利主体发生变化，即土地使用权或房屋所有权连**屋所占用的土地使用权一并转移至他人。
房地产有下列情形的不得转让：
1）不符合《城市房地产管理法》规定转让条件的房地产。
2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制权利的房地产。
3）依法收回土地使用权的房地产。
4）未经其他共有人书面同意的共有房地产。
转让共同共有的房地产，需经全体共同共有人同意（t），不能因某一个共同共有人的单独请求而转让，但是共有人另有约定的除外。
转让按份共有的房地产，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
这里注意区分，都共同共有了，就没有份额之说，就得都同意。
5）权属有争议的房地产。
6）未依法登记领取权属证书的房地产。 （这个多选的时候容易漏掉）
7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。
四、共有房屋的转让
一）按份共有房屋的转让。
按份共有人处分共有房屋，须经占份额 2/3 以上的按份共有人同意。
按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据《民法典》第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
这里注意，按份共有就是各有各的，并不会单独享有什么“优先购买权”，别想多了。
二）共同共有房屋的转让。
共同共有房地产的处分，应当由全体共同共有人协商一致。
五、商品房预售
一）商品房预售许可。
房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证，售楼广告和说明书中应载明商品房预售许可证的批准文号。
未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房销售或发布广告。
未取得预售许可的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。只是不让收钱和销售，但是发那种空空的广告可以！
1.商品房预售许可条件。
1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4）商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
t）预售合同未经备案，转让行为无效。
t）取得预售许可证的商品住房项目，应10日内一次性公开全部准售**及每套房屋**。
六、商品房现售
根据《商品房销售管理办法》，商品房现售必须符合以下条件：
1）**商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4）已通过竣工验收；
5）拆迁安置已经落实；
6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具
备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
7）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
注意：这里既然是现售，一方面考虑所见即所得，买了就能用；另一方面考虑一些隐患消除，比如拆迁安置、设施配套能不能用，有没有物业公司。
七、商品房买卖合同
商品房销售有按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价三种计价方式。
按套（单元）计价、套内建筑面积计价，并不影响以建筑面积（t）进行产权登记。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（t）组成。
根据《民法典》规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
根据《民法典》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的 20%（t），超过部分不产生定金的效力。
给付定金的一方（买受人）不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方（房地产开发企业即出卖人）不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
八、面积误差的处理方式
面积误差比是实测面积与**面积之差与**面积之比，公式为（考一个计算题吧）：
根据《商品房销售管理办法》，合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：
1）按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%，下同）的，据实结算房价款。
按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在 3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。
2）按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过 3%时，买受人有权解除合同。
按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过 3%的，买受人就有权解除合同。
买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。
买受人选择不退房的：
实测面积大于**面积时，面积误差比在 3%之内的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
实测面积小于**约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过 3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
九、商品房交付的责任
一）违约责任。
民法典》第五百八十九条规定，出卖人按照约定向买受人交付商品房，买受人无正当理由拒绝受领的，出卖人可以请求买受人赔偿合同履行增加的费用。在商品房买受人受领迟延期间，出卖人无须支付买受人违约之后的利息。
三）保修责任。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修责任的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
十、商品房屋租赁条件
商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民**规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
有下列情形之一的房屋不得出租：
1）属于违法建筑的房屋。
2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋。
3）违反规定改变房屋使用性质的房屋。
4）法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
经济适用住房管理办法》规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
公共租赁住房管理办法》规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回
公共租赁住房。即承租人不得转租所承租的公共租赁住房。
十。一、商品房屋租赁合同
民法典》规定，租赁期限不得超过 20 年（t），超过 20 年的，超过部分（t）无效。
十。二、商品房屋租赁登记备案
商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民**建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
十。三、商品房屋转租
承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
房屋转租，应当订立转租合同。
转租合同也必须办理登记备案手续。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在 6 个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
为规范住房租赁行为，2021 年 4 月 15 日，住房和城乡建设部等六部门印发的《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》规定，从事转租经营的住房租赁企业以及转租住房 10 套（间）（t）以上的自然人，都要依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。
十。四、房屋租赁的其他相关权利义务
一）所有权变动不破租赁和承租人的优先购买权。
所有权变动不破租赁，即通常所称的“买卖不破租赁”。
买卖不破租赁”是指出租人在租赁合同有效期内将租赁物所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人仍然有效。
买卖不破租赁”并不仅限于出租人**房屋，还包括房屋赠与、析产、继承、遗赠、互换、变卖拍卖等导致房屋所有权变动情形。
t）已经出租的房屋也可以抵押。已经抵押的房子也可以**。
十。五、房地产抵押的条件
1）可以抵押的财产。
民法典》规定，债务人或者第三人有权处分的可以抵押的财产有：
建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将以上财产一并抵押。
城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
2）不得抵押的财产。
民法典》规定，不得抵押的财产有：土地所有权（因为属于国家或集体）；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、 医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产； 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
十。六、房地产抵押权的实现
一）实现情形及方式。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场**。
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。上述规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
二）清偿顺序。
抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
三）其他规定。
建设用地使用权抵押后，虽然该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。
但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
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