如今的房地产市场，可谓正处于“百年未遇之大变局”！
往期的文章中我们聊了许多当下的政策和现象，今天我们先从相关数据层面来看看，截止10月底，2023年的房地产市场表现到底如何。
“数据不乐观，下行压力大”
10月31日，多家房地产研究机构发布1-10月房企销售数据，情况确实不容乐观。
根据中指院发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》来看，10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%；
从累计业绩来看，top100房企本年度前10月销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。
图源中指研究所。
从中看到，即使在传统旺季的10月，销售额降幅还在扩大。
而在上榜房企中，前10月份销售额破千亿的房企有14家，较去年同期少了2家；破百亿元的有100家，较去年同期持平。
数量上虽然相差不大，但各个体量的房企销售额均有下降：
top10房企销售额均值为2309.9亿元，较上年下降8.7%；top11-30房企销售额均值为718.3亿元，较上年下降12.3%；top31-50房企销售均值为351.7亿元，较上年下降17.1%；top51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降
图源中指研究所。
总结而言，2023年房企的生存环境更加恶劣，分化也更加明显。一些熟悉的名字还在，一些熟悉的名字已经消失。
对于房企自身而言，销售目标同样亚历山大：据中房网监测，在2023年公布年度销售目标的15家房企中，1-9月份销售目标完成率均值为67.13%，仍处于近六年来同期次低水平。
此外，监测的15家房企中，11家房企销售目标完成率超过六成，剩余4家房企的销售目标完成率在30%~60%之间。
销售业绩不佳，也导致大多数开发商拿地更加谨慎，根据全国**性**预算收支情况显示，前三季度国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。
具体到竞得单位，地方国资拿地金额占比仅为13%，较2023年全年下降29个百分点，民企拿地占比在两成左右，持续位于低位。
业绩不好，拿地越少，拿地越少，业绩越差，恶性循环下，房企们只能砥砺前行，顺便期待大环境早日改善。
“**房频出 去化费尽心思”
不过历经前两年的大浪淘沙，还在棋盘上的房企都不是简单的主，均运用多种手段积极“自救”。
2023年以来，房企针对不同项目采取差异化营销方式，“一项一策”贯穿在日常的营销活动中。
其中，**房活动成为大多数营销活动的亮点，也对**的去化产生了一定的加速效果。
据cric统计数据，2023年1-10月top10房企今年以来的折扣营销活动中，有35%的折扣方式包含“**房”
图源：丁祖昱评楼市。
除了去化的需要，**房频频出现，一个重要的外部因素便是**对于**的控制也不再如之前那么严格，给了房企更大的调价自主权。
虽然有不少城市叫停了相当一部分楼盘的“降价**”但更多城市给开发商降价提供了温和的外部环境。
但终究有一些楼盘的降价引发了争议，出现了部分利益受损业主维权的场面，使得降价**草草收场。
也因此，同从过去单单在**上体现的“**房”不同，如今“**房”也有了更多的“套路”，比如送车位、送装修包、购房补贴、鼓励**等等，尽量不去触动购房者敏感的神经。
那这些“**房”政策效果如何呢？从线上与线下结合了解到的情况来看，对于促成交有一定效果，但不同项目的效果分化较为明显。
观察“**房”效果优秀的项目，其自身区位配套等就比较突出，意向客户也较多，只是原来**相对较高，影响去化；**一下来，去化趋势很快就加速。
而对于本身就很难卖的项目来说，**房的吸引力并不高，只有**真正触动到了客户，才或多或少有所成交。
究其背后原因，除开市场大环境之外，主要还是市场信心暂未恢复；并且持续以价换量，无论是增加**房的活动规模还是**房的折扣力度，在社会大众眼中这并不是乐观的信号。
因此，如何把控“**房”的度，也是如今项目营销的一个重要课题。
“央行：房地市场出现积极变化”
虽然今年金九银十的成色不足，但市场还是有一些积极的变化。
10月中旬，央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，随着各部门、各地方政策措施出台落实，近期房地产市场出现了积极的变化，高频数据显示的重点城市交易活跃度上升，销售和市场预期均出现边际好转。
其中存量房贷利率的下调最振奋人心。据统计，9月底首套存量房贷利率释放了将近21.7万亿元；而如今二套转首套的存量房贷利率下调也在有条不紊的进行中，又将释放一大波资金。
这些钱不用投到房地产，只是用于社会消费，对于整个经济大环境的改善都是毋庸置疑的，牵一发而动全身，经济环境好了，老百姓有钱了，房地产的回暖将会是水到渠成的事。
同时，对于大多数人来说，在**、萎靡不振的情况下，楼市依然是资产保值的一个选择。
不过如今的房地产投资已经进入长线阶段，“房住不炒”是主线，优质资产的增值是附属品，不要期望房价会暴涨，不过经过长时间沉淀之后的潜力释放，应当是可以想象的。
其次，楼市“风向标”土地市场也有利好传来：
据相关报道，9月底自然资源部向各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等；
而在10月份，全国多地陆续公告土地出让环节取消限价。限价取消之后，全国（特别是一二线城市）优质地块地价或有所**，进而带动市场交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。
同时让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，进而提振房地产市场情绪。
最后聊一聊房地产市场最重要的主体—购房者。
即使政策频出，当下更多的还是以观望情绪为主，不过与上半年提都不提买房不同，最近房价跌了，不少购房者的心开始蠢蠢欲动，毕竟需求也在那。
很明显的一个事实是，金九银十售楼处的人气明显回暖。
而在与他们的交流中，也真实感受到越来越多的购房者开始客**待楼市，不再追涨杀跌。
了解房地产起伏背后的逻辑之后，自然而然能理性选择买不买房。
这也给开发商提了个醒，未来用一般的产品去糊弄已经走不通，优质的产品才是吸引购房者的真正利器。
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