大家好！我是苏北哥！都说南京楼市向来水很深，然而今年套路特别多，原本楼盘开盘，就是一个独立简单的商业事件，现在已经变得花样百出，各种铺垫、套路一大堆，买房人千万要注意！
近期稿件中，北哥比较热衷于和各位粉丝**“当前南京楼市的套路揭秘、买房避坑”等问题，有些粉丝就不理解了，在后台发问“北哥不是应该向我们推荐**吗？怎么老给南京楼市揭短？”
我在这里声明一下哈！本人是有南京十余套房的购买经验，本身的专业与爱好就是致力于为粉丝们精准匹配最适合的房产，但是推荐买房与买房避坑其实并不矛盾，实际上只有把当前楼市的底层游戏规则弄清楚，避开那些人为的套路，才能真正买好房子，达到心中的彼岸。
昨天是10号，11月份的上旬正式宣告结束，经过了本周三（11月8日）河西南顶豪天琴华樟的开盘，再上全市各大**的一顿鼓吹式的狂轰滥炸之后，这个周末叠加双11buff，南京新房却显得尤为平静，细看推盘量“也有点水”。
本周四（11月9日），继天琴华樟之后，陆续又有楼盘领取销许，截止到昨天领到销许的楼盘就三家，算是勉强应付周末楼市吧！
鼓楼学区楼盘领收官销许，成功引起关注背后原来是一个月前就开始布局！
这个周末领到销许的三家楼盘分别是，江核国际健康城的奥体建设瑞香园、河西南鱼嘴的深业南湾上府和河西北扬子江大道沿线的恒盛金陵湾。
一家续销盘、一家骨灰级老盘和一家放风2个月才真正领到销许的江北纯新盘，难怪北哥粉丝群里有人吐槽“这个周末的南京楼市有些平淡”，还有人说“江北盘领销许，我以为是江核隧道口的金基山川江樾呢，原来是瑞香园，直接划走不看”。
简单点评下这三个盘吧，瑞香园早在一个月前北哥就实地去看过，三点说出瑞香园的优劣势，第一容积率过高，6栋小高层、高层，4.08的容积率，小区拥挤程度可想而知；第二，北面两排楼栋做了7.2米架空层，其实是为了减弱楼栋间距太窄带来的低楼层采光影响；第。
三、与龙湖天璞一街之隔，属于国际健康城有名的滞销片区。
瑞香园鸟瞰图。
瑞香园143㎡样板间。
不过令人意外的是，瑞香园首开销许均价居然高达39593元/㎡，比此前放风**高出4000+元/㎡，要知道隔壁龙湖天璞才卖37780元/㎡。
河西南的深业南湾上府，昨天北哥文章中才对其去化成绩做过一番点评。这个盘在河西南一直是垫底的水平！
自去年10月份首开以来，南湾上府一共推出4栋楼，其中成交最高的就是首开的5号楼，目前64套**成交26套，成交率在40.92%。其余3栋楼基本卖不动。
南湾上府销控。
虽然前面的房子都卖不掉，但南湾上府此次推出的可是收官楼王栋4号楼，两梯两户设计，清一色165㎡4房大平层户型，销许均价46952元/㎡+4560元/㎡装修包。
南湾上府165㎡样板间。
据说南湾上府165㎡户型四房设计，南向整体面宽15.8米、层高3.1米，室内横厅6米多，说实话，目前以110+㎡起步的小户型为主打的河西南市场，160㎡以上的中间层改善级户型已经不多见，南湾上府这一次开盘能改变此前的滞销现状吗？拭目以待！
第三个就要来说鼓楼滨江旁，河西北部的“神秘楼盘”恒盛金陵湾了！可以说此次恒盛金陵湾开盘真的是赚足了眼球和流量。让南京房产圈见识到了什么叫“神级”的**思路！
本周四，恒盛金陵湾领取了新组团14号楼66套**销许，14号楼是一栋11f高的小高层住宅，包含㎡三种户型，毛坯销许均价51800元/㎡。
恒盛金陵湾开盘楼栋。
讲真，这对于南京楼市来说只是一条再普通不过的开盘消息，愣是被炒作成了“热度新闻”，不明就里的购房人很可能跟风购买。
恒盛金陵湾可算是南京楼市最古老的“骨灰级”楼盘，自2023年首次面市以来，已经在南京楼市沉浮10年之久，按照该项目的拿地时间，新售卖的14号楼起码产权缩水时间在19年以上。
此次恒盛金陵湾的炒作套路，可分为3个主线任务、1个副线任务！
主线任务分别是：比前期开盘涨价8500元/㎡；倒挂神盘，与本身小区二手房至少20000+元/㎡的价差；顶级学区房，树人小学中学本部一街之隔。
副线任务：原本的人才房，现在拿出来向全社会销售。
先说主线任务哈，比前期开盘涨价8500元/㎡，这等于告诉购房者，恒盛金陵湾的房价很坚挺，产品有增值保值功能！实际上，恒盛金陵湾上一次开盘是在两年前，两年间南京主城地价涨了多少？产品迭代有多快？再加上这两年楼市回归主城的价值逻辑，这些因素叠加，涨价8500元/㎡，也实属正常现象。
“倒挂+学区房”这两个关键词要连起来看，恒盛金陵湾为了此次开盘最少从一个月之前就已经预热炒作。
细心观察南京楼市的朋友肯定知道，8月份开始，学区房的话题忽然又热了起来，特别是鼓楼滨江、三岔河附近的老破小学区房，忽然又出现超9万/㎡的成交天价。
7底，距离恒盛金陵湾仅100米的新河一村老破小，成交一套34㎡左右的一房，单价高达90813元/㎡，该小区月份的成交单价均保持在7万/㎡上下。
8月底，一次南京公示退房，恒盛金陵湾新组团的12栋1单元602室**曾引起了全市136组购房人疯抢，风头甚至盖过了苏宁檀悦、仁恒江湾世纪、伟星誉璟府等标杆楼盘。
8月28日新闻。
究其抢房原因，就是因为恒盛金陵湾是树人学区房。其实仔细一想，就能发现其项目炒作痕迹，自今年下半年鼓楼施行教师轮岗制以来，顶级学区房的热度骤降，曾经红极一时的10万+/㎡都已经被打下来了。拉小+29中王炸双学区的怡景花园9月最低成交单价已经跌至5.3万/㎡。
峨嵋岭、百步坡等顶级学区房成交**也跌至6.3万/㎡左右。
在顶级学区房**整体下行的情况下，为何单单作为树人学区房的恒盛金陵湾、新河一村房价飙升？是何原因，值得深思！
至于副线炒作任务，将原本属于人才定向销售的14号楼，变作面向全市销售的**，这个是常规套路了，之前的燕子矶金科博翠花园、燕熙台、仁恒公园世纪等项目早已玩儿过，给买家暗示产品稀缺性，实际上都一样，**没便宜，产品也没好到哪儿去！
恒盛金陵湾如此卖力炒作，实际是为了掩盖项目的诸多短板。
第一：该项目之前停工一年半，售楼处刚刚重新开放
恒盛金陵湾南部新组团于去年6月份爆出停工新闻，当时工地停工，售楼处关闭，而在停工之前恒盛金陵湾刚刚售出号楼半年之久，一度搞得购房业主神经高度紧张。
2023年6月恒盛金陵湾工地停工。
坊间传闻是开发商与施工方产生经济纠纷，导致工人撤离，今年10月份恒盛金陵湾售楼处重新开放，并未有公示之前的停工信息。
2023年10月恒盛金陵湾售楼处重新开放。
第二：施工进度缓慢，一年多建筑才刚出地面，会不会又停工？
之前停工了一年多，导致恒盛金陵湾南部组团的建设进度极为缓慢，一年半前项目南面的14（此次开盘的号楼还没有开始盖，一年半后这两栋楼才刚刚出地面。
2023年6月号楼工地实景。
2023年11月号楼工地实景。
工程进度如此缓慢，会不会又停工呢？
第三：户型陈旧，多处暗卫
这次恒盛金陵湾推出的三款户型，不仅面积偏大，而且产品设计也有些过时了，缺点不少！
恒盛金陵湾户型。
户型图中可以看得出来，132㎡起步的大平层户型，居然没有横厅设计和双阳台，这在同类产品中是很少见的，且三款户型多处存在“暗卫设计”，产品明显过时陈旧。
对于恒盛金陵湾，你有什么看法和观点，欢迎评论区留言。
大校场新房**又要涨了？今年创新街区地价最高项目规划出炉！全市家楼盘双11大促来了！
今年至今为止，大校场拿地单价最高的项目规划出炉，预计明年年初上市销售，这引起了外界的猜想，是不是大校场新房**又要涨了？
该项目就是保利在大校场开发的第八个楼盘：保利博雅和著！
5月10日，今年南京第二场土拍，保利经过25轮**，以24.1亿元的总价，拿下了南部新城g13地块，折合楼面价34383元/㎡。
保利博雅和著位于创新街区东片，项目东侧一街之就是南外高中部，南侧一街之隔是华润润鸿府。
南外实景。保利今年3月份首场土拍中拿下大校场g02地块（文璟和颂），楼面价为31727元/㎡。保利博雅和著的楼面价比文璟和颂高出2656元/㎡。
今年8月，南部新城会展中心拿下大校场g41地块，楼面地价31474元/㎡，保利博雅和著与之相比也高出2909元/㎡。
直至目前，保利博雅和著算是今年大校场楼面地价最高的项目，眼下大校场新房**在5.5-5.6万/㎡，保利博雅和著明年首开售价会否涨到5.8万/㎡，甚至5.9万/㎡？确实是值得关注的问题。
按照目前保利博雅和著发布的三款户型面积段来看㎡，整体要比目前在售的保利文璟和颂户型面积要小一些。
建筑规划上，保利博雅和著打造10栋7-18f的多层与小高层，具体为“4栋洋房+6栋小高层”，这是创新街区惯常的楼盘规划模型。
从项目发布的规划效果图来看，外立面形态与之前的琥珀云台、保利文华等几个项目比较相似，南面落地大窗，辅以金属线条。
今天是双“11”，北哥为各位粉丝整体了全市各大楼盘的优惠打折信息。有兴趣的粉丝，可以联系北哥，拿底价！
写在最后：
这个周末的新房**量虽然不太给力，但是全城的双11大促倒是力度挺大，感兴趣的粉丝可以即时联系北哥，帮你拿底价！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
2023年**人生第一套房，2023年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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