现在买房，购房者更关注房子的“安全性”——
即，“流通性”与“保值性”是否良好。
“选”对了，房子在未来更容易“转手”，
“选”错了，房子很可能“一贬再贬”，无人“接手”。
买房安全，要守住“两道红线”。
一、第一道红线：城市安全边界
它决定着，你的房子有没有人接手，也就是流通性。
人口是影响房子流通性的重要因素。
根据《2023年城市建设统计年鉴》：
哈尔滨位列11个特大城市中的第9位，其市区人口多达659万，城区人口达503万人。
人口带动需求的增加，以提高房子的流通性，从而推动房子的“保值”。
对于市安全边界的划分，要明确三点：
1、城镇化有红利周期。
当全国城镇化率达到75%-80%以上，城市发展就会处于一个“稳定期”。
2030-2023年，我国的城镇化率将达到75%-80%，
这意味着中国的城镇化红利周期只剩10-15年。
2、“已进入开发期的近郊”才能吃到红利。
2023年，黑龙江省常住人口城镇化率达到66.2%，哈尔滨市城镇化率达到了70.6%。
这意味着哈尔滨的城镇化红利周期更短了，甚至可能不到15年。
一个板块的发展成熟，至少要10年的时间，那么在剩余的城镇化周期里，红利只能辐射到“已进入开发期的近郊”。
3、城镇化“触顶”，远郊需“避坑”
当城镇化率将达到75%-80%，城镇化将“触顶”告别高速增长期。
2023年，哈尔滨市为出生率 3.6‰， 人口自然增长率-1.8‰。
人口不断下降，城镇化周期红利缩短，不到10年，
板块的成熟周期拉长，甚至可能超过10年，城镇化红利将逐步消失。
晚期开发的远郊新城，更是无法吃到这最后一口“红利”。
因此，找到近郊、远郊的划分标准，似乎就能找到城市的安全边界。
哈尔滨是典型的环状发展城市。
以成熟主城和就业核心为起点，由内环向外环延展，出现断层或者没有成规模的空白区，是哈尔滨的城市安全边界。
二、哈尔滨的城市安全边界红线
对哈尔滨来说，第一道红线——
城市安全边界大致在城中心向外辐射的10-15km范围内。
哈尔滨主城六区共15个板块，它们与一环的距离如下：
哈西板块、群力东板块、乐松板块、学府路板块、劳动公园板块、东二环板块、松浦板块＜10km；
10km≤群力西板块、东南板块、新香坊板块、哈东新城板块、世茂板块＜15km；
深哈板块、利民东板块、利民西板块≥15km。
距离城中心10km以内的板块，必然是在安全边界范围内，可以放心“出手”。
哈西板块、群力东板块成熟度较高，且临近二环，改善、豪宅产品占据主流，且**符合城市购买力，安全性较高。
学府路板块受哈西成熟配套的辐射，安全性自然不会差。
乐松板块、劳动公园板块、东二环板块紧邻二环，地段占据优势，流通性更强。
松浦板块的配套正在加速“兑现”，发展潜力较大。
距离城中心10-15km以内的板块，也处于安全边界范围内，可以考虑。
群力西板块得益于“边界消融”，享群力东板块的成熟配套，可塑性较强。
东南板块、新香坊板块、哈东新城板块，拥有一定的人口基础，东三环快速路的开通，更是打通了区域内的人口外溢线，提升了板块“安全性”。
世茂板块拥有一定的人口基础、配套成熟度，三环为板块发展加持。
距离城中外15km以内的板块，不是不能买，而是需要慎重考虑。
深哈板块多是“规划蓝图”，配套不成熟是“硬伤”，想买房要看“兑现”情况。
利民西板块、利民东板块，多是纯刚需的需求，较为稳定。
在安全边界范围之内的板块，流通性与保值性较好，无论在**买，都不用担心无人接手。
在安全边界范围之外的板块，流通性与保值性较差，想要买**，需要慎重考虑。
三、第二道红线：哈尔滨的购买力边界红线
它决定着，你的房子有多少人接手，也就是保值性。
房子卖不卖得动，关键就在房子的总价，是否匹配所在城市的平均购买力。
购买力，通俗来讲，就是你能买什么样的房，多少钱能卖这套的房。
因此，首先是要知道自己的购买力，清楚自己能买什么样的房子；
第二是清楚城市的购买力，找到什么样的房子安全性更好。
1、自己的购买力。
假设为夫妻双方，月收入总和为12000元。
那么家庭极限月供：月收入总和*70%，即12000*70%≈8000-9000元。
根据极限月供，利用“房贷反算计算器”，反推房贷总额为136-152万。
按照首付20%计算，推出家庭的购买力总价边界为170-190万。
需要明确的是，月供的安全边界是不超过家庭月收入的50%。
口罩三年，居民收入不稳定，对于老百姓来说也是一种“负担”。
2、城市购买力。
2023年，哈尔滨市城镇居民年收入为43981元，月均收入3665元。
夫妻二人，家庭月收入总和：3665*2=7330元。
高购买力家庭收入=城市平均家庭月收入的1.2-1.5倍，即7330*1.2（1.5）≈8800-11000元。
高购买力家庭收入的极限月供为：收入*70%=6200-7700元。
以贷款期限20年、贷款利率3.7%计算，利用“房贷反算计算器”，推出房贷总额为105-130万，按照20%的首付，房屋总价在131-162万之间，即便是首付30%，总价最多也就180万。
购买力总价红线=房款总额*70%。
哈尔滨的购买力总价红线为90-130万。
因此，在哈尔滨——
恪守“180万的总价极限”，把总价控制在90-130万左右，就能覆盖全市最广泛的刚需和改善客户。
那些不好卖的房子，要么离主城区太远，踩中了城市安全边界；
要么**高于价值，踩中了购买力红线，甚至两道红线全中，所以才无人接盘。
流通性，是由一座城市最基础的购买力决定的。
选择购买力“红线之内”的房子，实现最佳的“保值”和“流通”效果。
买房，势必要坚守“两道红线”：
城市发展边界代表“流通性”，决定着有没有人接盘；
城市购买力边界代表“保值性”，决定着有多少人接盘。
流通性+保值性就是买房的“安全性”。
在哈尔滨，遵循距离城中心10-15km、总价90-130万这两道红线，大概率不会出问题。
两道红线之上，越是核心地段，流动性越好，还有不错的保值、增值空间。
这样的房子，是你的首选吗？
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