细数自集中供地以来进入成都市场的“新人”房企，有在拿地阶段即高调进驻一圈层核心区以打响名号的，比如四川远达、北京国锐、雍景等，也有通过打造高品质产品树立市场声誉的，比如厦门国贸、深圳天健等，还有通过“傍大腿”实现双赢的，比如鼎信长城、乐山海天、杭州椿实等。但也有一些“新人”房企，从拿地到产品开发，坚持独立**，却并未形成“独当一面”的市场口碑。
今天，我们就来看“偏爱”双流的“新人”房企重庆银河，其两度拿地东升街道后，产品开发有无“水土不服”？
起步于重庆万州
布局成都只在双流
虽然在成都市场算是一个“新人”房企，但起步于重庆万州的重庆银河房地产开发***并不“新”。其集团公司重庆银河集团始建于2023年，是一家集房地产开发、建筑施工、物业管理、商贸服务为一体的民营企业集团。重庆银河房地产开发***则成立于2023年，房地产业务除万州本土之外，已发展至湖北宜昌、四川达州、四川内江、广西南宁等地。
2023年6月，重庆银河房地产开发***以楼面地价9975元/㎡+自持租赁住房比例18%，竞得了双流东升街道约84亩纯住宅用地，后成立了成都市渝成房地产开发***开发该地块项目，打造项目银河玺悦台，最后批次住宅**于今年9月取证入市。
在2023年4月，重庆银河房地产开发***再度溢价拿下了双流东升街道的一宗约15亩住宅用地，后成立了成都市渝万房地产开发***开发地块项目。目前，这宗地块项目案名为银河玺悦书香，尚未入市销售。
银河玺悦台与银河玺悦书香项目分布图（图源；投资云地图）
其中，银河玺悦台打造的全部是11-12f的小高层。17栋住宅呈阵列式布局，绝大部分楼栋为南北朝向的板式结构，主力户型建面约102-140㎡，还有部分建面在199-229㎡左右的底跃产品，整体定位偏首改。其中建面约㎡户型为2t4户设计㎡户型为1t2的板式结构，除102㎡为三房外，其他平层产品均为四房。
项目于去年6月首批次推售入市，到今年9月共开盘4次，并来到了清盘阶段。可以看到，在东升新城的配套优势下，体量约84亩、单价近2万元/㎡的银河玺悦台，尽管没有在市场上形成“网红”效应，但整体的去化周期也表明其打动了不少地缘性刚需及首改置业者。
相比之下，第二次拿地打造的银河玺悦书香，则位于东升老城，生活氛围醇熟，但城市开发空间更小，项目地块本身体量也更小。在这样一个考验**能力的小地块上，重庆银河的表现如何呢？今天，就和小全全一起来看看吧。
地处东升老城核心
与棠湖小学一街之隔
东升板块是双流中心城区的重要组成部分，更是双流的政治中心。根据开发时间及城市面貌，可分为老城区和新城区两个部分。
老城区的开发时间较早，各项配套均比较完善，但是城市面貌老旧、市井气息十足；相较之下，新城区的城市界面更新，遍布了万达、奥特莱斯等极具影响力的商业体，但新城核心区尚无地铁站点开通运营，算是区域配套的一大硬伤。
银河玺悦书香所在的东升老城区，配套成熟完善，教育和生态资源优势尤其突出，包括拥有棠湖小学、棠湖中学、双流实验小学、双流中学等学校和空港**公园等巨幅生态资源。
银河玺悦书香即位于棠湖小学南侧，步行距离不足200米。同时，项目距离棠湖中学步行距离约600米，距离棠湖幼儿园步行距离也在1公里范围内。
值得一提的是，棠湖小学历史悠久，2023年以来，相继获得了“四川省示范家长学校”、“四川省实验教学示范校”、“新优质学校”等十余项省级以上荣誉称号，是成都市的重点小学之一；棠湖中学也是实力强劲的重点公办中学，是成都市双流区教育局直属中学、四川省一级示范性普通高中。所以说，在同圈层中，银河玺悦书香的教育配套优势十分明显。
棠湖小学。
棠湖中学。此外，项目的交通、商业及生态等生活配套也完善成熟。
交通方面，项目距离地铁3号线双流广场站步行距离约在1.3公里。与此同时，通过广都大道、藏卫路南一段等道路，可以快速到达成都双流国际机场和市中心，交通便捷。
商业方面，项目周边社区底商较多，可以基本满足日常生活需求。如有进一步的购物需求，步行约2公里范围内有英邦百货、明城百货、沃尔玛等商超。生活氛围浓厚，但商超形态也较为老旧。
沃尔玛与英邦百货。
医疗配套方面，项目约1.5公里范围内即有成都市双流区妇幼保健院、成都市双流区中医医院等医院。
成都双流区中医医院（淳化院区）
生态配套方面，项目靠近棠湖公园和双流艺术公园，两大公园均步行约600米即可到达。
其中，双流艺术公园是双流空港**公园的组成部分之一。整个双流空港**公园规划总面积约15000亩，呈“十”字型布局，整体按照5a级景区标准打造，除双流艺术公园外，还有运动公园、中心公园、凤翔湖市政森林公园、白河公园等组成部分。它不仅仅是双流城区居民休闲娱乐或是举办各种赛事的场所，也是双流区的重要生态品牌。
棠湖公园内部景观。
空港**公园（图源：双流发布）
整体来看，银河玺悦书香周边生活配套醇熟，生态配套和教育配套突出，但也存在区域城市界面比较落后的烦扰。
产品设计强调功能性
市场定位更加“下沉”
银河玺悦书香占地面积约15亩，容积率2.0，共规划打造4栋住宅，为纯住宅小区。不同于银河玺悦台打造的大部分楼栋为板式小高层（11-12f），银河玺悦书香的4栋住宅均为12f的塔式小高层，梯户比2t4户，层高约3m，在产品形态上更偏向于刚需。
图源：购房通。
从楼栋排列上来看，4栋住宅分别位于地块的四个角落，形成了“十”字走廊的园林空间，尤其是南北向楼间距约48m，让小地块之上也有中庭。据悉，项目在中庭就设计了独立会所和运动场、儿童乐园等功能区。
在楼栋打造上，项目的设计风格偏向现代，采用铝材和真石漆材质，搭配大面积的low-e玻璃打造出现代化的建筑立面。另外，1#栋的首层为架空层，架空层内未做更多设计，而是停放自行车、电动车等非机动车的空间。
整体来看，受限于地块体量，银河玺悦书香在产品形态上规划更为“刚需”，且在园林、入户大堂等公区，都没有更多的设计亮点，一切都显得“中规中矩”。不过，在醇熟的东升老城，地块本身2.0的容积率，确实比周边二手房小区更加低密。项目也只有118套**，数量较少。
在产品尺度上，项目共规划了建面约㎡和118㎡三种户型，偏向于刚需及首改。据小全全了解，三种户型在每栋楼均有分布。其中，1##**为清水交付，2##**为带装修交付，首批计划推售的即是1##**，置业者可以根据自己的不同需求来选择。
具体来看三种户型的设计：
1、建面约98㎡三室两厅两卫
图源：购房通。
该户型的**数量最多，在1##的布局朝南，3##布局朝北，所有**均临街。室内为经典竖厅设计，整体方正，入户之后厨房-餐厅-客厅-卧室等功能区域动线分明，动静分区也较为明显。主卧和一间次卧拥有飘窗设计，一定程度上提升了居住体验；另有约6.6m的景观阳台连通次卧与客厅，视野开阔，可以有效引风入室。
主卧为套房设计，提升了主人的生活私密性，但有一间次卧开间仅2.3米，采光及视野受限。此外，该户型没有独立玄关，厨房及生活阳台都较小，影响日常生活操作的便捷性。
2、建面约105㎡三室两厅两卫
图源：购房通。
该户型均朝中庭，在1##布局朝北，3##布局朝南，但相对而言，部分功能区也靠近街区道路。室内采用横厅设计，面宽约6.6m、进深约1.9m的景观阳台，可以直瞰中庭；主卧面积约20㎡，自带独立卫生间与衣帽间，且是南北双向采光；不过，次卧、卫生间、厨房等功能区，空间尺度稍显局促。
3、建面约118㎡四室两厅两卫
图源：购房通。
该户型也均朝中庭，在1##布局朝北，3##布局朝南，远离街道，噪音影响最小。室内也是横厅设计，相较于105㎡户型，多了一个卧室，其他功能区的空间尺度差异不大。包括面积约29㎡的客餐厅，面宽约6.6m、进深约1.9m的270度瞰景景观阳台，南北采光的套房主卧等。
目前，银河玺悦书香还未取证入市，但参考项目地块土拍时的清水住宅限价（22000元/㎡）预计首批次清水**的上车总价或将在200万元左右。
从区域市场来看，项目所在的东升老城区近3年均无土地出让。周边土地出让多集中于项目西侧的空港**公园西片区。
项目周边2023年至今出让土地（图源：投资云地图）
目前，空港**公园西片区在售楼盘有空港兴城·棠晓·宸光府、空港发展·云玥汀澜和空港发展·云玥栖棠。
其中，空港兴城·棠晓·宸光府也是小地块项目，住宅楼栋仅有2栋2t4户的小高层，户型建面约105-125㎡，现已经进入尾盘阶段。
空港发展·云玥汀澜占地59亩，打造12栋14-18f的小高层，梯户比2tt4户，户型面积区间为89-130㎡，部分**为配建人才公寓。最后批次**于今年9月取证入市，主力单价18000-19000元/㎡（带装修），总价约在153-246万元/套，现处于顺销阶段。
空港发展·云玥栖棠体量更大，整体占地约119亩，包括三个地块，打造10-18f的洋房和小高层。目前在售3#地块，10f洋房为1t2户，14-18f小高层为2t4户，户型面积区间约108-143㎡，主力单价18000-19000元/㎡（带装修），总价约195-283万元/套，还有3栋住宅待售。
对比之下，银河玺悦书香在产品的品质呈现上，比空港发展·云玥汀澜、空港发展·云玥栖棠都要更加“刚需”，若按限定的住宅清水**取证销售，其并不具备**优势。不过，与位于空港**公园西片区的项目不同，银河玺悦书香所在的东升老城区，生活配套更加成熟，教育资源显著。其对于喜欢烟火味且有教育需求的置业者来说，或将更具吸引力。
综合来看，小全全认为，如果是想追求醇熟的生活氛围，对教育有需求，且预算在200万出头的购房者，银河玺悦书香可以加入考虑。但如果对住宅品质有更高需求，且喜欢更新的城市界面，还是要结合更多项目对比选择。
而从重庆银河在双流东升打造的两个项目来看，相比起银河玺悦台在约84亩地块上的偏改善产品路线，银河玺悦书香从地块体量到产品户型，主打就是一个“小”，定位更加“下沉”。而这一次，置业客群会否积极买单，还需要时间来证明。
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