法律科普產權糾紛，如何有效解決？

前言：

產權是指公民、法人或者其他組織依法對物質財富享有的占有、使用、收益和處分的權利。

產權是社會主義市場經濟的基石，保護產權是維護社會公平正義和促進經濟發展的必要條件。然而，在實際生活中，產權糾紛時有發生，如何正確處理和有效解決產權糾紛，是每乙個產權人都應該關注和了解的問題。

【案件摘要】

小產權房屋買賣糾紛

小產權房是指建設在集體土地上的房屋，其土地使用權沒有經過國家批准，沒有取得國有土地使用證和房屋所有權證，只能通過集體土地使用證和房屋買賣合同等證明其房屋所有權。小產權房屬於違法建築，其買賣行為也不受法律保護。

在上海市奉賢區xx鎮新民村 (曾用名“xx村”)，短短幾年間，就有約80多戶村民賣掉了宅基地上的小產權房，而買家多為上海市區居民，現眾多賣房村民後悔了，紛紛向法院起訴訴求當年交易合約無效、收回房屋。

【熱點爭議】

小產權房屋買賣合約是否有效？

賣方是否可以收回房屋？

法律分析

根據《中華人民共和國物權法》第四十條規定，“集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者作為出資入股等方式用於非農建設的，應當依照法律規定辦理土地使用權轉讓手續，並繳納土地出讓金。”

中華人民共和國城市房地產管理法》第十條規定，“建設單位應當依照法律規定取得國有土地使用證後方可建設房屋。”

中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定，“國有土地上的房屋所有權人轉讓其房屋所有權時，應當依照本法規定辦理轉讓手續，並繳納稅費。”

由此可見，小產權房屋買賣合約違反了國家關於集體土地使用權和國有土地使用權轉讓的法律規定，不符合法律形式要件，因此無效。

根據《中華人民共和國物權法》第一百零八條規定，“因無效合同取得不動產登記後又恢復原狀的，應當自恢復原狀之日起三個月內申請變更登記。”

中華人民共和國物權法》第一百零九條規定，“因無效合同取得不動產登記後，該不動產被轉讓給無過錯的第三人的，該轉讓行為有效。”由此可見，如果賣方在買方取得房屋登記後三個月內未申請變更登記，或者買方已經將房屋轉讓給無過錯的第三人，賣方就不能收回房屋。

律師普法

什麼是集體土地使用權和國有土地使用權？集體土地使用權是指集體所有者依法對其所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

國有土地使用權是指國家以出讓、劃撥等方式授予使用者在一定期限內對國有土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

什麼是房屋所有權證和國有土地使用證？房屋所有權證是證明房屋所有權歸屬的法律憑證。國有土地使用證是證明國有土地使用權歸屬和內容的法律憑證。

為什麼小產權房屋買賣不受法律保護？小產權房屋買賣不受法律保護，主要是因為小產權房屋建設和轉讓違反了國家關於土地管理和房地產管理的法律規定，損害了國家和集體的利益，擾亂了市場秩序，侵害了其他合法購房者的利益。

另乙個爭議點：

買方是否可以要求返還購房款？

賣方是否可以要求賠償損失？

法律分析：

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“因當事人一方原因致使合同無效或者被撤銷的，該當事人應當根據對方因合同無效或者被撤銷所受到的損失承擔賠償責任。”

中華人民共和國合同法》第五十九條規定，“因合同無效或者被撤銷而致使已經履行的合同沒有了法律依據的，應當根據合同性質和具體情況將其恢復原狀。”

由此可見，如果買方是無過錯方，且已經支付了購房款，那麼買方可以要求返還購房款，並可以根據實際損失要求賣方賠償。

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“因當事人一方原因致使合同無效或者被撤銷的，該當事人應當根據對方因合同無效或者被撤銷所受到的損失承擔賠償責任。”由此可見，如果賣方是過錯方，且因合同無效而造成自身損失，那麼賣方不能要求賠償損失，反而應當承擔賠償責任。

結語

通過以上案例和分析，我們可以看出，產權糾紛涉及到多方面的法律問題，需要根據具體情況進行判斷和處理。

作為產權人，在遇到產權糾紛時，應當及時尋求專業的法律幫助，為了保護自己的合法權益，避免陷入產權糾紛，我們應當注意以下幾點：

法律科普 產權糾紛，如何有效解決？