在許多南城市民眼中，南城總部基地是「斯文人」賺錢的地方，這裡是南城白領的聚集地，被稱為「南城總部cbd」。
其實在東莞強心征途中，能夠達成這樣的共識並不容易，這正是南城總部基地這個定位，給蛤地帶來的區位價值的具體體現。
對於過往舊廠區、舊村莊的認知，正在被「南城總部cbd」的印象所替代，這是規劃落實後，給蛤地帶來的第一次騰飛。
而近日，一條震撼的公告，讓蛤地在「南城總部cbd」之上，又疊了乙個buff：
東莞中心站初步選址南城街道蛤地片區，位於中心城區南側門戶區域，軌道交通2號線蛤地站和南城總部基地東側，由東莞大道、環莞快速、環城南路圍合而成。
這就是去年以來一直被討論的東莞「第二高鐵站」，以及由此延伸出來的、首座位於東莞市中心的「高鐵新城」！
part1
蛤地高鐵新城，新在**？
要說東莞高鐵站，所有人第一印象都是虎門高鐵站，確實，虎門作為東莞重要的交通樞紐，在整個灣區無人不知，但終究那不是東莞市中心，有一種遺憾之感。
所以這蛤地高鐵新城，第一「新」就是進一步「強心」，是首座東莞市中心的高鐵站。
又是東莞cbd，又是蛤地高鐵站，又是房價和土拍**直衝天花板，最近南城的話題確實有點多，市中心就該有市中心的樣子，至少要像現在這樣，成為話題的中心。
與虎門高鐵站不少商務、居住都需要從零開始建設的情況不同，蛤地自帶高階寫字樓建築群，即南城總部基地，其中一期寰宇匯金中心、萬科大廈，二期浙商大廈、國金大廈、碧桂園商務中心等等已悉數建成並投入使用，在東莞cbd專案公布前，甚至至今，蛤地仍然屬公認的南城白領活躍的塔尖板塊。
南城總部基地，圖源：東莞南城發布）
蛤地-水濂山板塊的中信森林湖大型住宅專案，也一直是南城乃至整個東莞的豪宅標桿之一。
如果說蛤地地鐵站加快了東莞市內的人才集聚，那麼廣深第二高鐵站的到來，將加快穗莞深跨城人才的集聚。
蛤地高鐵新城第二新，在於東莞主城首次實現「完整軌道網」，即有高鐵、有城軌、有地鐵。
規劃中的廣深第二高鐵線路，以及佛莞惠城際，加上地下已建成的地鐵2號線、在建的1號線，還有規劃中橫貫廣州、連線佛山、東莞有站（鴻福路站）、直通深港的「廣州地鐵28號線」，構成了市內與跨城流動立體式大動脈布局，真正讓東莞主城成為軌道樞紐。
圖源：東莞自然資源局）
眾所周知，東莞汽車保有量非常大，常年排在廣東前列，除了生活方式的原因，其實從根本來說，是因為缺乏「平替」的交通工具，軌道交通的補足，顯然可以很大程度上改變這個局面，路面擁堵情況也將得到一定程度的緩解。
蛤地高鐵新城第三新，是蛤地成為真正的「超級換乘站」。
按照目前的已建成及規劃站點，僅僅蛤地周邊，就同時擁有蛤地高鐵站、公交首末站、南城汽車客運站、蛤地地鐵站，也就是說，這裡可以同時換乘多種交通工具，這意味著商務往來、人文交流將更加密切，對於當地的經濟發展產生巨大而複雜的影響，未來在金融、物流、文旅、法律等領域，將迎來一波新的機遇。
圖源：東莞自然資源局）
總的來說，蛤地高鐵站建成後，將進一步凸顯南城作為核中之核的重要性，而從房地產觀察者的角度看，所謂「路通則財通」，比起過去，蛤地高鐵顯然有利於人口的跨城流動，廣佛人、深港人將更多地途徑南城，將有望帶來一些新的常住人口與商務投資，拉動當地的住宅、商務交易熱度。
part2
蛤地板塊目前樓市如何？
目前蛤地板塊，別墅二手房的最高已經去到6-7萬/平，普遍也在5字頭，不過目前這個市場，估計也是有價無市。像大型豪宅專案中信森林湖等等，都是個中翹楚，一直是蛤地房價的頂梁柱級大咖。
不過地產佬更多的是關注普通洋房，比如百悅尚城、金眾金域**等幾個專案，目前二手**為3-4萬/平，較高有4萬出頭的成交價，總體與此前官方披露的二手均價約3.5萬/平情況相符。
據說「蛤地」名字的**，是地形「形似**」即青蛙或者蛙類，蛙類善於彈跳，因此不難想象，這裡有「一飛沖天」之意，當年蛤地地鐵站建設時，這裡就興起了一輪購房熱，而這裡再增加一座具有歷史意義的高鐵站，會不會再掀起一輪新的購房熱呢？
圖源：廣東公共資源交易平台平台、東莞南城發布）
可能會有人拿虎門高鐵站板塊的情況來進行模擬，認為虎門房價直到去年新房備案才普遍穩住在4萬+，一手網簽均價仍然在3字頭徘徊，少部分還以2字頭成交，而二手網籤，目前均價穩定在2萬+，約在2.3-2.6萬/平的位置。
因此可能有人認為，高鐵站加上地鐵站的到來，對房價初期有一定的提振作用，但後勁不足，拉動力有限。
但蛤地板塊與虎門高鐵站板塊有著本質的不同。
其一，雖然蛤地板塊未來在「高鐵+地鐵」的樞紐形式上類似，但區位價值卻遠優於虎門高鐵站板塊。
蛤地不僅地處市中心南城，而且毗鄰西平中心居住區，不僅有南城總部基地的白領客流，還有東莞cbd的新貴進駐輻射。
東莞cbd規劃示意圖，圖源：東莞發布）
虎門高鐵站板塊新房差價僅為1-2萬，新房與二手房差價多數不到2萬，而蛤地板塊目前二手房差價約為3萬，僅差價就可以在虎門高鐵站板塊買一套新房，區位價值不可同日而語。
其二，目前蛤地所在的南城早已出現6萬+的新房**，在標桿的指引下，即使新房最低只有2字頭，但新備案專案最差狀態，也僅僅是逐漸拉平與天花板的差距。
一方面，可能有人認為最高最低有4萬的差價，對樓市現狀不好判斷，但另一方面，可能更多人認為這是乙個**的最低空間，未來南城突破7萬/平，似乎也並不遙遠。
這樣一來，蛤地板塊新房的定價空間就比較大了。
定價空間大的好處就是，產品和戶型可以更加豐富，實現差異化運營，市場可選產品多、價位任君選擇，哪怕相差只是2000-3000元/平，比起產品和價位在同一水平線的區域，反而更具吸客的潛力。
其三，還有乙個不得不關注的情況是，目前蛤地板塊是二手房交易佔絕對主導地位，市場對於蛤地新房**保持著高度的關注。
目前蛤地板塊只有東莞大道、環莞快速路與中信森林湖圍成的「蛤地大三角」區域，有可能提供新房供給。據有關資料，這裡約有超過100萬平的舊改用地，其中約80萬平舊改權分屬6大開發商，包括金地、民盈、鴻發、中天、亞創、泰誠等，並且形成了連片開發的態勢。
圖源：廣東公共資源交易平台、東莞南城發布）
換句話說，若干年後，在蛤地高鐵站、地鐵站與水濂山水庫之間，將誕生一座新城，這裡將成為蛤地板塊未來新房的標桿。
part3
蛤地板塊二次崛起的弊端
上面吹了許多蛤地高鐵站空降後的板塊優勢，似乎有點過於片面了，難道就沒有什麼弊端或者負面影響麼？
有的。但這種影響可能不是來自蛤地高鐵板塊本身，而是來自「泛蛤地板塊」，或者「蛤地-水濂山板塊」。
前面提到，蛤地高鐵板塊具有區域價值高、新房定價空間大的優點，但這些優點還沒實現之前的狀態，恰恰是某些專案的生存寄託。
比如水濂山周邊的一些2字頭專案，它們一直打的是「近蛤地地鐵站」、「近東莞大道」的標籤，本來一定程度上是靠彌補蛤地板塊新房不足的問題來謀得生存空間，但如果蛤地高鐵板塊自成體系，能夠自己提供多樣化的新房產品，顯然會奪走這些專案為數不多的亮點，對其尾盤銷售產生不利影響。
圖源：veer）
當然這個不利影響僅僅是區域性的，因為廣深第二高鐵要到明年才動工，2023年才建成，中間還有5-6年的時間可以讓專案充分消化，另外，舊改建設也需要時間，新房供給規模目前尚未可知。因此實際影響並不大，因為不會有人、特別是剛需人群不會真的願意再等5年。
雖然蛤地高鐵站建成後，東莞主城可謂左手入穗，右手融深，進一步提公升了東莞作為灣區中軸的存在感，落實60分鐘甚至30分鐘灣區都市生活圈，但地產佬還是要務實地說：
與其看規劃畫餅，不如先吃下確定在眼前的餅。
part4
高鐵到來前，如何吃到蛤地規劃紅利？
據地產佬調查，蛤地地鐵站開通的2023年5月以前，蛤地房價還在1字頭，當時南城整體均價也在1.2-1.3萬/平徘徊，但僅僅兩年後的2023年，蛤地多數樓盤單價已突破2萬/平，其中中信森林湖均價最高去到2.7萬/平，而**相對較低的百悅尚城，均價也來到約2萬/平的位置，蛤地板塊整體房產價值翻了一倍。
這一波就是妥妥的吃到了地鐵站的紅利，而到2023年，中信森林湖等多個知名樓盤的房價比2023年又翻了一倍……
這其中不僅是地鐵站帶來的效應，還有東莞城區整體規劃建設逐步落實後的價值轉化。
2018-2023蛤地部分樓盤房價對比圖，地產佬製圖）
隨著蛤地板塊的「交通樞紐」地位從「城市級」向「灣區級」高階，新房供給稀缺的大背景下，現時最能吃到高鐵新城規劃紅利的，還是早已占領優越區位資源的二手房。
接下來你們知道該怎麼操作，不謝。
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