#現在買房是好時機麼#
1，局面的改變其實已經開始了，只是需要一點時間。很簡單一點，量變到質變需要時間，播種和收穫也不在同乙個時節，莊稼生長也需要時間。
2，郭樹清最早以金融延伸品的風險比喻預警樓市的時候，很多人都不相信他說的話，以為房價**是個不滅的神話，以為他說的是笑話。結果，過去兩年發生的變化，大家都看到了。
3，價值取決於未來，而不是過去。未來靠的是預期，而不是簡單的對於過往經驗的總結。預期需要信心。信心需要時間修復。
4，能夠讓時間產生好的變化、帶來好的預期的，就是當下的所作所為。
5，在我看來，傳說中的7月份要來的一攬子經濟刺激計畫，其實已經開始了。而且，其實已經非常清晰。
6，這一攬子計畫，大概分為三個層面：經濟巨集觀層面，樓市需求創造和存量貸款利率調整。
7，經濟是一切的基本盤，經濟不好，樓市要完全復甦很難。因此，這一輪的刺激計畫裡，經濟是第一位的。民營經濟，成為了發力的關鍵。而且這次直接明確地寫明了民營經濟可以參與的領域和事項。
8，大多數人依舊是質疑甚至嘲諷。但是沒關係，國家層面去推動一件事的時候，再難，也會有效果。國家開啟准入門檻，必然造就一波新的機會，不管你信不信。房地產本身就是2023年商品房改制國家開啟的視窗，民營房企大量介入商品房開發，造就了接下來25年的一切。
9，經濟的基本面之後，就是樓市。樓市的背後是城市化，但是這一次的城市化，發生了大的調整：只有特超大城市的城市更新，才是國家層面推動的。
10，言外之意是什麼？樓市的底層邏輯發生了變化。
11，2023年開始的那一輪牛市，背後對應的國家戰略是供給側改革，樓市則是漲價去庫存。這一輪，供給側已經不是重點，房住不炒背景下的需求側才是重點。上一輪是房地產徹底金融化、投資化，這一輪則是去金融化和投資化、回歸房住不炒。所以，千萬不要用上一輪的經驗來看待這一輪，兩者的底層邏輯是相反的，不再是同一條河流。
12，中國有全世界最好的生產能力，但是在世界市場萎縮的大背景之下，大量供給端創造的商品，如果要靠國內市場消化，就必須刺激需求甚至創造需求。這就是當下為何不斷提刺激消費的原因。
13，樓市也一樣。房子可以無限制生產，建造，但是按照人口的趨勢，國家總體買房的人只會越來越少。這個時候就需要創造需求。
14，創造需求無非幾個方面，要麼是投資，但是在房住不炒的主旋律之下，投資不會是引導的方向。要麼是改善，要麼是剛需。改善在未來信心預期不足的時候會暫緩，剛需受制於人口限制，很多城市已經沒有年輕的剛需客戶了。那麼，能夠創造的新需求是什麼？
15，推動存量公升級。簡單點說，就是本來沒有購房需求的城中村、老破小等，採用「整改+拆遷」結合的方式，公升級這部分人的需求，把一部分人引導至商品房市場。
16，仔細讀上圖官方的用詞，這一次完全不是當年的棚改一樣大拆大建，更不是貨幣化安置，對於樓市的推動作用不會立馬見效，但是畢竟能把一部分人引導出來，為市場創造增量客戶，也是在想辦法推動樓市復甦。
17，要記住國家說了很多次的那句話：不會把樓市作為短期刺激經濟的手段。目前這句話和房住不炒一樣是政策重點。
18，改善和剛需都交給市場，存量公升級帶來的新需求交給有關部門。這是今年樓市的新變化。只是，因為涉及各個城市自籌資金，所以推進的速度、範圍會千差萬別，不同城市的效果差異也會很大。
19，但總體來說，優質城市整體進入隱性庫存消化階段。為什麼是隱性庫存消化？因為去年供地普遍比前年減少，今年又是銳減，導致很多優質城市新增的**很少，開始進入存量消化階段。
20，別小看這個變化，這就意味著，時間會逐漸讓一部分優質城市的庫存回到安全甚至供小於求的狀態。一旦達到臨界點，市場就會開始反轉。儘管不一定會漲價，但開發商的**減少、折扣收回，就是必然。
21，經濟面和需求創造之外，呼聲最高的存量房貸利率調整，也已經在吹風。儘管目前還沒有城市官宣正式推進，也沒有銀行主動對外釋放資訊，因為涉及的利益實在太大。但是不管怎樣，風已經吹來，一定會有人成為受益者。
22，主要寫房產，其他還有很多刺激政策和內容就不展開了。接下來，要重點留意市場供需關係出現變化的那個臨界點。
巨集觀講完，分享兩個微觀層面的觀察。
23，第一，對於杭州樓市來說，有兩個細分需求的可以考慮入手：
一是改善，土地**越來越少，而且短期也沒有新增的土地，會持續處於**短缺狀態，所以想買新房的，滿足需求的基本都可以入，二手撿漏的機會也會有。需要注意的是，改善裡面有乙個品類今年成為了主流，就是疊墅。板塊分布多，產品差異大，價值有分化，要注意甄別。
二是優質產品的剛需板塊，自住的可以考慮了。剛需板塊最大的問題是產品一般且不賺錢，但是對於只能承受一定總價的客戶來說，在當前有選擇的市場，要學會在相同總價和板塊裡找最好的產品，以後居住的品質和環境會提公升很多。
24，第二，未來兩年的兩個時間節點和注意事項：
一是關於量，2023年賣的20萬套房子，今年下半年到明年交付，而且2023年是投資高峰，投資客比例極高，特別是2023年1月、6月、9月等幾次紅盤潮中的專案，交付掛牌量必定不小，杭州掛牌量還會繼續攀公升。
二是關於總價千萬級的細分市場，2023年杭州申花、錢。
二、奧體、濱江、望江新城、未科等賣了一萬多套高階改善，這部分房子大部分都會在2023年交付，且流入二手房市場預計掛牌總價基本都在千萬級，預計2023年下半年開始到2023年，總價千萬的二手市場會無比熱鬧，鐮刀將是韭菜的數十倍甚至百倍。
25，查閱近幾年資料，杭州千萬總價的二手房成交量一年也就1000多套，個別年份不到1000套。過去手握千萬買不到房子，接下來手握千萬二手房遍地。
26，投資，供需是關鍵。其他自己理解。就說這麼多，謝謝你讀完。
策略觀點 一攬子救市政策點評
週末，監管層推出一攬子救市政策，包括 財政部 稅務總局公告，為活躍資本市場 提振投資者信心，自2023年8月28日起，交易印花稅實施減半徵收 證監會連發三條公告，宣布階段性收緊ipo和再融資節奏 進一步規範股份 行為 調降融資保證金比例等。以下是點評。一 下調印花稅稅率預計能在短期內提振市場情緒，帶...
能源效率一攬子政策 建築脫碳和氣候行動的關鍵催化劑
建築行業是應對氣候變化的關鍵參與者 它們合計佔全球最終能源消耗的30 和能源行業二氧化碳排放總量的27 此外，由於發展中國家能源 的改善 空調需求的增長 能源消耗裝置的擁有和使用的增加以及全球建築面積的快速增長，建築物和建築的能源需求還在持續上公升。如果不採取有針對性的政策行動，到 2050年，建築...
經濟學家張明 關於一攬子化債的九條建議
社科院金融所副所長張明資料圖。本文為經濟學家張明近期參加新經濟學家智庫債務大辯論 第二期 的發言實錄，已經本人審定，請務必註明出處。大家好，我非常高興今天來參加這個研討會。為節約時間，我想花十多分鐘時間講四個問題。第乙個問題是當前中國地方 債務的三個特徵事實，第二個問題是如何遏制債務增量，第三個問題...