招商蛇口·璀璨公元
上週日帶朋友去了一趟璀璨公元，我這朋友一直想買個品質不錯的三居，奈何房子還沒賣掉，所以只能邊看邊賣。
到了現場，不得不感嘆，人是真的多，我還拍了段**。
時長00:05
據甲方公布的資料，7月31日至8月6日一周的時間，整個案場已經有600組客戶進行了意向登記，並額外享受乙個99折的優惠，而8月5日至8月6日週六日這兩天，售樓處的到訪量超過1200人，可以說是非常火爆了，要知道璀璨公元首批只釋放122套房！
目前這個專案預售許可已公示，今天下午是排卡的最後半天，明天下預售證，交20萬轉認籌。
先複習一下這個地塊的大概情況：
東小馬6009地塊是招商以15%的溢價率加上3.3萬平的現銷面積拿下的，也就是說這個小區裡有超過一半的**到現房狀態才能賣，期房能賣的只有兩百多套，首批開盤只釋放期房**的一半。
樓面價3.6萬/平，這是東小馬三塊地中**最高的一塊，銷售指導價6.2萬/平，但競品樓盤京玥蘭園的成交均價不到6萬，這麼看，開發商利潤空間還真不算大。不過目前由於排卡的人較多，所以案場現在只給2個點的折扣。
區位
小區的位置屬於是通州的老城區，1號線和7號線的中間位置，育才學校的對面，也在京玥蘭園的南側，緊挨著京玥蘭園，瑞都公園世家的西側。
周邊配套相對來說還算成熟，醫療教育商業交通這四大方面不敢說有多優質，但是基礎都能滿足。
開發商
招商蛇口這個開發商其實還是很值得說一說的，對歷史不感興趣的可以跳過直接看下面產品。
說起招商，歷史可久遠了，真要追溯那迄今為止已有150多年歷史。
晚清時期，各國條約已定，江海各門口洞開，可通商之利好盡被外國商輪侵占。於是在2023年12月23日，由洋務運動代表人物李鴻章上奏申請成立招商局，目的就是為了逐漸收回權利，承運漕糧與洋商分利並挽回航權，堵塞漏卮，自強求富，振興工商。並且企業在**監督下，但盈虧全歸商辦，與官無關。
3天後清廷批准，輪船招商局便成立了，這是洋務派創辦的第乙個民用企業。後來，招商也創造了無數的成績，對國家社會經濟的發展有著很大的作用，並且在抗日戰爭中為抵抗日軍攻占上海自沉24艘船舶，佔了招商船舶總噸位的40%，也是做出了重大犧牲，可以說，招商絕對是一家有家國情懷的企業。
而招商蛇口，則是改革開放後，招商局創辦的第乙個對外開放型的經濟開發區，也就是蛇口工業區，於2023年7月8日打響了改革開放的第一炮。截止到2023年年底，招商蛇口業務共覆蓋全球111個城市和地區，開發精品專案超620個，位列《富比士》全球上市公司2000強第348位。
招商蛇口在北京也開發了很多專案，比如國貿的招商局大廈、右安門的招商中國璽、亦莊和順義都有的招商臻瓏府等等。
到今年，招商蛇口也是出手頻繁，先後拿下了多個地塊進行開發，從本文的璀璨公元，到台湖的璀璨時代，還有豐台的羊坊地塊都被招商收入囊中，最近又傳出亦莊的x47地塊也由招商**，並且做最高端的“璽”系。
產品
小區一共15棟樓592戶，總高6-11層，容積率2.2，綠化率30%，交房時間：2023年年底精裝交付。
在售面積：77平兩居；89/107平三居；120/140平四居。
本次開盤僅推出122套房：
77平22套、89平18套、107平30套、120平22套、140平30套。
總價區間：預計460-840萬左右。
售樓處樣板間做了三個，107平和140平的展示樣板間和120平的交標樣板間。
戶型
77平東西兩居室，雙臥夾客廳朝東，入戶私密玄關，餐客一體，還有乙個家政間，衛生間乾濕分離，整體沒有什麼浪費面積，很適合剛需上車。
89平南北通透三居室，這個戶型估計會很好賣，畢竟周邊二手房89平只能買個兩居，而且90平以下的房子契稅可以少交0.5，要是按總價540萬算也能省將近3萬呢。而且從戶型上來看，客廳是拐角飄窗，整體採光面差不多8公尺左右，這種戶型住著絕對沒的挑。
107平南北通透三居室，這個戶型類似碧桂園和世界二期的戶型很相似，之前有看過碧桂園三居室的可以看看這個，畢竟那個都沒什麼房了。
107戶型vr，複製鏈結搜一搜即可檢視：
120平的南北通透四居室，方方正正四葉草戶型，全明格局，入戶私密玄關，雙臥夾客廳朝南，次臥夾廚房朝北，餐客廚一體化設計，這個戶型很適合周邊人群的改善，會很好賣。
140平的南北通透四居室，屬於是120平四居的放大版，格局基本沒變化，位於小區的樓王位置，如果預算夠的上，我覺得可以趁早聯絡我看房了，晚了不一定有好樓層。
140平戶型vr，複製鏈結搜一搜即可檢視：
樣板間實拍圖
滑動顯示更多**。
樓盤分析
優點：
開發商實力很強，百年品牌，萬億央企，淨利潤和資產位居央企首位，並且招商蛇口在地產開發方面的經驗豐富，有很多成功的代表作。
能買到洋房肯定是選洋房，畢竟得房率相對高一些，而且能提高居住舒適度；小區整體的戶型設計還不錯，比較切合剛需和改善的需求。
周邊配套相對成熟，距離地鐵較近，最近的是7號線群芳站，從南門到地鐵口的步行距離不到700公尺；醫療有通州婦幼和東直門醫院距離不遠；學校有育才，這個地塊的位置屬於育才的劃片；商業呢專案自身是匱乏的，但隔壁瑞都加州的商業街還是很熱鬧的足以滿足日常生活。
通州的進入門檻高，但它的未來價值也很高，注意我說的不是投資價值，通州區每年千億的投入就注定未來副中心的作用和重要性，這真金**可不是領導扔著玩的。
未來通州的發展肯定越來越好，這個地方的居住體驗自然也會越來越好，能把首套資格放通州的我還是很建議置業副中心的的。（那些張嘴閉嘴“通縣那地兒不能去的”繞道就行，不是說不過你，實在是“曲士不可以語於道者”）
缺點：小區周邊基礎配套是都有的，但不是特別優質。而且周邊沒有大型商業，像萬達廣場、領展購物、愛琴海、樂堤港這類大型商業綜合體的距離在3-6公里之間，而群芳站旁建設的環球北交通樞紐所附帶的商業也非大型。
文旅區的紅利並非誰都能吃到，環球影城確實能帶動當地的經濟發展，但要說帶動房價，這中間還差著好幾道呢。
從小區樓棟分布圖來看，樓間距其實並不大，雖然容積率是2.2，但是樓與樓之間離的過近，這一點覺得倒不如新城基業的那塊地了，畢竟那塊地從規劃來看一共才6棟樓，而且都是圍合式的，中間乙個大花園或者廣場，遮擋很少。
建議：買通州，不要抱著投資公升值漲多少錢的想法，雙限的目的就是為了限價，打擊炒房客，而通州解開雙限的可能在我看來很小，起碼近幾年是沒戲的。儘管前幾天的利好訊息頻出，我也堅持我的看法，通州的限價短期內不會解除。
東小馬這個板塊沒問題，可以買，這裡城市介面也比較乾淨，配套也還行，剛需改善都合適，買到這裡是能提高居住舒適度的。而且這個片區新房很少，未來供地也僅剩一塊，還是個高層規劃，所以東小馬這三個新房在進入存量房市場的時候會是梨園片區改善的首選。
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