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作為央企一員，中國金茂日前的交出乙份業績表頗具亮點又讓人疑惑。（開啟房向標，檢視更多房企資訊）
上半年，公司累計取得簽約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業排名提公升一位至top11；公司半年累計回款909億元，回款率106%，創下歷史新高；保持“三道紅線”全綠檔，延續了穩健安全的發展態勢。但是，公司營業總收入268.4億元，同比減少6.62%；公司毛利率為17%，同比減少5個百分點；其中，城市運營及物業開發毛利率為11%，同比下降8個百分點。
對於營收下滑，財報解釋，主要系城市運營及物業開發收入較2023年同期減少所致，部分因酒店、商務租賃及零售商業運營收入增加而被抵消。
2023年上半年，集團城市運營及物業開發收入約為221.84億元，較2023年同期減少11%，主要由於交付結算的銷售物業較2023年同期減少所致；商務租賃及零售商業運營收入較2023年同期增長24%，主要由於2023年新開業物業本期新增收入所致；酒店經營收入較2023年同期增長109%，主要系疫情後，消費復甦所致；其他收入主要包括物業管理、樓宇裝修、綠色建築等地產相關業務的收入，較2023年同期增長5%，主要由於來自外部客戶的物業管理及綠色建築的收入增長。
標普分析表示，中國金茂的毛利率可能會繼續承壓。我們預計2023-2023年的整體毛利率在14%左右，2023年將開始復甦。這是因為，2023年第三季度收購的利潤率較高且土地成本較低的專案要等到2023年才會開始貢獻利潤。
不過，值得一提的是，在金茂上半年歸母淨利潤4.329億元，同比大跌83.16%。銷售額同比增長，為何歸母淨利會大幅下滑？
具體來看，17.74億元除稅後利潤中，非控股股權利潤為13.41億元，母公司所有者利潤僅4.33億元，佔比僅約24%；進一步看，如果除去本年其他面的虧損，上半年全面收益僅3.7億元，非控股股東收益為13.77億元，母公司所有者收益為-10.07億元。
可以發現，非控股股東分走了近八成利潤。東方財富網資料顯示，截至期末，金茂淨資產1134億元，歸母淨資產460.7億元，同比減少約10%，少數股東所佔淨資產673.8億元，同比增長約12%，佔比約六成。
為什麼非控股股東權益會越來越高？大環境下**況下，很多房企為了分散風險，會選擇合作拿地模式，這樣可以迅速擴大規模，但同時其專案股權佔比的大小也將影響公司利潤結轉規模。
半年報中，金茂未公布當前土儲的權益佔比。根據其2023年年報，2023年中國金茂獲取了13個二級專案，新增土儲計容總建面179.2萬平方公尺，專案總土地款277億元，權益土地款177億元，權益金額比例同比上公升10個百分點至64%。
儘管許多房企都嘗試合作拿地模式，不過像中國金茂這樣非控股權益和損益佔比如此高的還是少數。此前，金茂還曾因為非控股權益和損益佔比不匹配而被質疑“明股實債”，比如2023年金茂少數股東權益為568.3億元，佔比53%，少數股東損益為30億元，佔比約39%，與少數股東權益佔比相差14個百分點。
需要指出的是，雖然金茂期末歸屬“三道紅線”綠檔，但其流動性並不寬鬆。公司期末現金及現金等價物329.2億元，比期初的370.9億元少了近40億元，期末流動比率僅1.07。期末公司有計息銀行貸款及其他借款合共1276.52億元，一年內的借款為177.89億元，同時還有經營性負債應付**賬款及票據279.0億元。
不過央企背書下，金茂融資依舊比較順利。標普研究報告指出，鑑於融資渠道持續暢通且流動性足夠，中國金茂將維持穩定運營。這將緩解該公司未來幾個月低迷的房地產銷售狀況。儘管房地產行業的信用仍然緊張且參差不齊，但是2023年前7個月，通過三年期境內中期票據和商業房地產抵押貸款支援**，中國金茂的募集資金已達157億元，票面利率在3.53%-4%區間。
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