在市场与政策的互动中，蕴含着我国房地产市场发展的特殊规律，值得我们回顾和思考。这个时期有三个阶段：
一）触底**阶段。
2023年下半年到2023年，这一时期我国房地产市场在国际金融危机影响下，在国内政策的反复调整中，显现出“触底**”的形态。2023年房地产市场全面萎缩，在这种情况下，**出台“国十三条”（《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）。2023年，为了确保房地产市场健康发展，**推出“国四条”（增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设）。
二）整体放缓阶段。
2023年到2023年这三年间，房地产市场政策限制加强，发展速度整体放缓。2023年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓；全国有超过120个城市出台了房价调控目标，10个城市出台了针对房价的强制“限价令”。2023年我国进一步加大宏观调控力度，细化调控措施，房地产市场在振荡中前行。“限购”“限价”“限贷”是这一时期的主题，在“调结构、稳物价”的大背景下，全国限购城市从2023年的不足20个大幅增加至近50个。
三）健康发展阶段。
2023年至今，以“国五条”（《办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》）的出台为标志，我国政策调控呈现去行政化和宽松的趋势，预示着房地产市场将出现分化。2023年，央行、银监会出台“认贷不认房”的“930新政”（《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》），国家开始大力支持房地产行业持续健康发展。2023年，**以及31个省、自治区、直辖市的**工作报告中，调控、房价、限购、限价等词汇已然消失，所用词汇变成了“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”等。
在**，政策以“稳”为主，关注民生保障和顶层制度设计；在地方，政策则以灵活调整为主，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过公积金贷款、财政补贴等政策调整刺激住房需求，稳定住房消费。在地方，以河南为例，出台了“豫十六条”（《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》），要求做好重点方面工作，“支持房地产市场健康发展”是其核心内容①。总体来看，支持房地产行业持续健康发展，行政调控让位于市场调节是房地产政策的主流。
二、房地产业将进入新常态。
“新常态”就是指由过去的状态向一种新的相对稳定的常态的转变，是一个全面、持久、深刻变化的时期，是一个优化、调整、转型、升级并行的过程。伴随着中国经济结构转型升级和进入新常态，房地产市场传统发展模式和持续高速增长将不可持续，亦将步入发展的新常态，主要体现在以下三个方面：
一）房地产市场的投资增速将进入新常态。
虽然投资增速持续放缓，但房地产业作为对国民经济具有重要影响的行业，其长期平稳增长仍值得期待。一方面，我国未来城镇化还将持续30年左右，由此释放的住房需求潜力，将使房地产市场供求关系长期保持相对均衡状态；另一方面，随着经济转型升级和居民收入水平的持续提升，商业用房需求、改善性住房需求潜力巨大。
二）房地产行业的发展模式将进入新常态。
经济增速的趋势性放缓和房地产市场竞争的日趋激烈，表现为房价**停滞、房企利润下降、**波动周期缩短等。然而，在经济进入新常态和技术变革日新月异的今天，房地产行业也面临转型的重大机遇。一方面，经济转型和服务消费升级，推动房地产行业开辟市场竞争的蓝海，从住宅开发业向住宅服务业转变，从住宅地产向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等新商业发展模式转变；
另一方面，“互联网+”蓬勃发展、市场跨界竞争、泛金融化等现象将推动房地产行业重构其生态结构，更加紧密地和产业链上下游、互联网、金融相结合，从追求杠杆的单一发展模式向住宅产业化、房地产金融化等综合发展模式转变。
三）房地产企业的盈利模式将进入新常态。
当前，随着房地产市场从卖方市场过渡到买方市场，消费者的行为、需求变化将推动房地产企业的盈利模式进入新常态。
表现在：一是从投资管理驱动向价值管理驱动转变。从获取长期稳定的收益出发，房企需要以客户为中心，从客户身上获取产品、服务创新的思路，从b2c(business to customer)的传统思维模式转向c2b2c(customer to business to customer)的思维模式，通过商业运营、物业管理、品牌溢价、其他衍生收益，实现商业价值和品牌价值的最大化。
二是从重资产模式向轻资产模式转型。轻资产模式的核心在于商业模式创新和金融模式创新，企业凭借广泛的客户资源、持续的运营管理能力、综合资源整合能力进入产业链的上下游，提供设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化解决能力；通过创新融资模式，提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力和资本回报率。三是从房地产开发商向城市居民新型生活方式服务商延伸。
据调查，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。*数据显示，到2023年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，消费、物流、物业服务、增值服务等社区服务消费将超万亿元，社区是一块未被开掘的“金矿”。如何为海量的社区住户提供增量服务未来将成为决定房企盈利模式和市场竞争力的关键。根据国外的发展趋势分析，商业社区的支出会占到社会总支出的60%以上。
三、当前商业银**地产金融业务的发展趋势分析。
未来，房地产发展将是开放、共赢、互联网式的形态。为适应经济、房地产市场新常态和技术大变革时代，商业银**地产金融业务的发展趋势将是以开放、合作、共享的互联网思维深化与房企的合作，整合内外部资源，利用线下、线上“移动互联、大数据、云计算”等技术和综合服务平台，将住户与各种渠道和**商连接起来，努力打通房企上下游全产业链，个人服务全流程，形成一个全面服务的生态圈。具体来看，商业银**地产金融业务发展趋势有三：
一）为房企提供综合化金融产品服务。
商业银行要围绕房企不同时期的金融需求，整合内外部资源，创新金融产品和服务，从房地产开发贷款、经营性物业贷款、法人按揭、并购贷款等传统产品，扩展到信托、资产管理计划、**理财产品、撮合交易等创新产品；从提供贷款授信业务转向为企业投资、并购、产业链、结构化、上市等提供“股+债+商行”的综合金融服务。
二）向个人提供全流程金融产品服务。
商业银行要针对购房者不同时期的金融需求，除提供从按揭购房到设计装修、家具购置的融资服务外，重点发掘个人购房后的二次消费和持续消费需求，如不动产贷款、资产配置，闲置住房投资安排、换房安排等，盘活个人固定资产，创造和提升价值。
三）和房企共同构建o2o金融服务体系。
商业银行将要抓住互联网、物联网、云计算等新技术快速发展的机遇，和房企共同构建“互联网+金融服务+社区服务”的o2o（online to offline）金融服务体系。拓展社区o2o市场，是通过线下到线上的资源整合，完成产品的最后一公里配送，其核心在于围绕社区消费、物流、物业服务和增值服务等需求。
打造社区金融服务提供商，线上通过银行app（application）与房企社区app的配合，线下通过银行社区网点与房企物业服务实体店的合作，完善社区金融服务场景，提升社区金融服务体验，构建开发商、业主、商户、银行紧密合作、共同繁荣的“生态圈”。
四、中原银**地产金融业务的实践和探索。
一）成立事业部，积极探索新型融资模式。
中原银行创建伊始就成立了地产事业部，积极探索“股权+债权”“表内+表外”的融资模式，向客户提供包括综合授信、结构性融资、整合并购、债券承销在内的综合融资服务，助推大企业转型，助力中小企业成长。
目前，中原银行地产业务已有或正在创新的融资方式包括：并购贷款及并购**、房地产投资信托（reits:real estate investment trusts）、房地产债券融资、夹层融资、非标融资、项目融资、开发商保理融资、短期融资券、融资租赁、房地产资产**化、私募股权融资。
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