自2023年改革开放以来，以经济特区——深圳为中心的珠三角地区一直是我国对接世界经济的“探索者”和“领跑者”。珠三角地区2023年城镇化率超过全国的平均水平，已经达到了84.85%，除了肇庆市，其它城市皆超过了65%的城镇化率，其中深圳几乎达到了100%的城镇化率。
珠三角地区不同地区不同城市工业化、城镇化程度差异较大。广州和深圳城镇化率较高，且两者皆是珠三角地区极具城市竞争力的城市。城市竞争力增强的同时往往会吸引大量外来人口入驻，常住人口的增加导致珠三角地区在近年房价不断**。深圳自2023年以来，作为全国房价的引领者，相关数据显示，2023年至今，深圳市龙岗区二手房均价增幅最高，10年涨幅超10倍。
然而去年广东省商品房销售面积14336.31万平方米，销售额18742.12亿元，较往年同比均有所下降。珠三角地区商品房销售面积自2023年以来出现了持续负增长的现象，其中2023年全年同比下降10.4%，房地产市场的冷淡更加加重了珠三角地区房地产金融风险。
2023年1-2月份期间，珠三角地区整体的房地产市场延续了2023年的整体趋势，销售总体呈现下滑状态，销售面积和销售额同比下降13.0%和8.2%，珠三角地区房地产市场呈现疲软，珠三角地区房地产金融风险正在扩大，应加紧措施防范该风险。
二、珠三角地区房地产金融风险现状。
一）利率风险。
近两年，商业银行为减缓房价持续**的势头，仅在2023年就上调了房贷利率超过五次，其中最高上浮可达到25%，截止2023年9月全国房贷平均利率小幅**至5.70%，已经连续21个月**。不过在今年2023年开春过后，全国各地城市大多出现了出现部分银行下调房贷利率的现象，这也是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。
此次研究的主体——珠三角地区，广州、佛山、深圳均出现了房贷利率的下调。其中此次最为明显的城市深圳，已在2023年表现出降低房贷利率的势头，截止3月份深圳地区多家银行首套房贷利率最低可执行基准上浮修改为5%，较之前下降了3%，二套利率最低可执行基准上浮10%，较之前下降了2%。
具体来看，本次大部分银行皆下调了首套房贷利率。如其中的光大银行从基准上浮20%下调至10%，香港大新银行由10%下调至8%。值得注意的是，花旗银行在3月初就已经将深圳地区首套房贷利率下调至基准上浮4%。
但需值得注意的是，这两次房贷利率的下降，皆为上浮利率的下降，还尚未涉及到基础利率的下降，今年的房贷利率下调只能说是稍微缓解2023年到2023年我国房地产市场冷淡的局面，但真正说市场回暖，还需要配合其他的政策加以**。
二）信用风险。
房地产金融风险中的信用风险主要是指借款人因宏观经济不景气或自身经营情况出现问题等现实原因导致无力偿还或因个人原因有意停止偿还贷款，导致出现房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。
从根本上看，信息不对称是造成信用风险产生的最主要的原因，商业银行无法及时的掌握贷款企业的真实信息，获取到了虚假的信用评估咨询，将资金放款给风险极高的企业，造成了该笔贷款的极高违约可能性。
其中也不可避免商业银行等金融机构在经济快速增长的阶段，急于放贷获取高额利润，忽略企业自身的危险性，从而增大商业银行自身的风险。如韩国的釜山储蓄银行就是因为将70%的贷款放到了房地产行业，当房地产资产出现**下降的时候，储蓄银行出现了大量违约的情况，违约风险快速增加，最终被勒令停业。
三）流动性风险。
流动性风险主要是指商业银行由于从事房地产信贷业务所带来的资产增加或者负债下降，进而面临的流动性障碍。其中原发性流动性风险（由于银行长期贷款所占的比重很大，现金等流动性资产不足，不能满足客户取款的要求）和继发性流动性风险（银行收回房产等抵押物，因无法立即变现所引发）都属于流动性风险。
房地产贷款发放后，由于房地产建设周期长，房地产开发商的借款时间也必然较其他借款的时间长，这势必会导致银行不能够在短期内收回资金，商业银行就会缺少现金，迫使其不能够满足储户取款的要求。即使银行收回房产等抵押物，但是由于房产该类资产流通性较弱，也不容易变现，很容易导致商业银行的资产负债结构失衡。
三、防范珠三角地区房地产金融风险的具体措施。
我国以银行信贷为主、债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系使得金融迅速发展。该体系在支持我国房地产行业发展的同时，也暴露出融资结构不合理、房地产金融产品创新力度不够、监管机制不够严格、运作效率低等问题，而这些问题存在加重了我国房地产金融风险。针对以上的房地产金融风险的现状，结合自身的理解，提出以下几点关于防范珠三角地区房地产金融风险的具体措施。
一）完善、健全珠三角地区信用评估体系。
房地产行业随着近几年的高速发展，行业内的泡沫经济已经逐渐变大，极易发生金融风险。因此，大力健全珠三角地区银行金融风险和房地产市场的房地产抵押贷款评估体系对于防范珠三角地区房地产金融风险是尤为重要。
1.建立珠三角地区专用的评估机构。
中国自身在评估体系中采用较为落后的评估理论、方法研究和较为保守的市场评估，缺乏了科学依据，主观性大。珠三角地区可以结合借鉴发达国家的评估理论和方法的同时根据自身地域各项业务紧密性强的特点，各个商业银行通过信息联动，组建珠三角地区房地产金融风险协会，作为珠三角地区专用的评估机构。该协会理应吸纳各大金融机构，房地产商为协会会员，按其缴纳会费，为各大会员单位服务。
2.实时更新珠三角地区的评估体系。
珠三角地区房地产金融风险协会应合理运用会费，实时更新珠三角地区各大房地产项目的进展情况。毕竟房地产市场是市场经济，发生巨大的变化也是十分可能的，一年有效期的一般规定抵押评估报告没有及时更新可能会使得抵押物评估和抵押处置存在着脱钩的关系，因此需要通过创新和完善，以珠三角地区房地产金融风险协会为主题，按规定在更短的时间内进行更新抵押评估报告。
二）增强房地产金融风险防范意识。
从国家层面引导房地产企业时刻关注**关于珠三角地区房地产行业的政策走向，其中包括关注珠三角地区国家政策引导、最近最为热门的粤港澳地区国家政策引导等变动。并积极调整自身企业的经营方向与发展策略。
促进各项业务有序开展，严格进行开发项目可行性评估，做到实事求是，准确认识当今市场需求，对风险较大的项目应采取谨慎投资的心态。并且可以通过珠三角地区房地产金融风险协会定期组织珠三角地区房地产现状**交流会，组织各大机构和企业于交流会中进行集中的**，针对现阶段所存在的房地产金融风险如何解决的问题发表自身的意见。
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