佳兆業曝123億美元債重組草案，「舊改」成博弈入彀重頭戲

◎ *地產密探（id：real-estate-spy）

樓市仍在「探底」，房企風險似乎仍在「出清」的路上。

當前，眼看融創百億美債重組已上岸，奧園的美元債重組也漸入佳境，作為早期出險的粵系明星房企——佳兆業，除了在保交樓上不斷報喜，已有好久沒有重磅訊息了。

昨晚（10月17日），佳兆業集團公布了美元債重組最新情況，即向債權人小組提呈了涉及123億美元優先票據及其他境外債務的初步指示性重組方案。

從方案看，這跟融創、奧園等的重組方案大方向都差不多。

1、擬將一定數量的現有債務轉換為公司的股份，以實現可持續的資本結構；

2、將剩餘現有債務兌換為新的以美元計價的公開票據；

3、將若干資產處置所得款淨額，包括集團現有專案中的一系列舊改專案，作為償還新票據的額外資金**。

佳兆業集團說，公司一直在跟上述規模美元債的若干持有人及其財務顧問pjtpartners和法律顧問凱易律師事務所溝通與建設性接洽，以推動經雙方同意的集團境外債務重組方案的制定。

其稱，這些現有債務持有人已成立的境外債權人小組，共同持有或控制超過35%的現有債務本金總額。

也就是說，佳兆業123億美元債重組方案，必須要有占該美元債規模35%的主要債權人同意或認可，這是任何一家房企美元債整體重組闖關的及格線。

對佳兆業而言，同意率越高越好。目前，佳兆業仍在與債權人小組溝通，尚未達成最終協議。公司提案包含的某些條款，債權人小組表示其並不支援。

看來，佳兆業和債權人小組仍需要一段時間博弈。

截至2023年底，佳兆業境內有息負債約506億元，其中363億元為專案層面負債；境外有息負債約123億美元，也就是此次考慮整體重組的這部分。

就境外債部分而言，這包括優先票據未償本金約115億美元，永續債未償本金約2億美元，以及其他有擔保及無擔保債務約6.5億美元。

同期末，佳兆業集團為合營和聯營公司負債提供財務擔保約238億元；為附屬、合營及聯營公司境內負債提供財務擔保約210億元。

就存量專案資源而言，佳兆業預計未來現金流量約750億-900億元之間，該資料由目前土儲開發專案及尚未轉化為土儲的舊改專案於2023年至2023年所產生的累計集團應佔槓桿自由現金流總額。

這包括佳兆業集團及其合作開發的專案及「舊改」專案，扣除專案地價、建安、必要的營銷和運營、融資等支出及稅金等。

此外，佳兆業還把自持的投資物業、物管及酒店納入現金流考量。其中，預計投資物業及自持資產產生的現金流量淨額（扣除債務本金和利息後）約60億元-70億元；包括物管和酒店在內的其他業務預計產生10億-20億元淨收入。

通盤考慮後，佳兆業坦言說，在償還境內債的本金和利息及其他財務擔保後，在扣除預扣稅前，可用於境外償債的現金預計約600億-750億元。

相對於123億美元境外債，佳兆業集團最保守估計的十年內有淨現金流600億元-750億元，按目前匯率，完全覆蓋尚有差距，且更需要較長的時間。

佳兆業此次「開誠布公」，開啟天窗說亮話，意思就是，讓境外主債權人認可其重組方案的「三板斧」，即債轉股、發新債及對應的資產現金變現之保障。

佳兆業作為粵港澳大灣區的舊改龍頭，此前就已是東方資產、招商蛇口等金融、央企等搶著合作分享舊改蛋糕的明星房企。

據佳兆業披露，截至今年6月底，公司有息負債總額近1390億元，在大灣區就有100多個舊改專案尚未納入土儲，占地面積5000多萬方。

央視近**道說，當前超大特大城市正積極穩步推進城中村改造。住建部的城中村改造資訊系統投入執行兩個月以來，已入庫162個。有券商預計21個城超大特大城市預計5年拉動商品住宅銷量9.7億方，投資9萬億元。

對佳兆業而言，在國家層面的強力推動下，「舊改」市場的日趨火熱，其必然成為最受益的房企之一，對其逐步走出財務困境，將是個很好的外部環境。