#中国将推动新一轮房改#10月26日，**常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”）传达到了各城市人民**和各部委直属机构。
14号文”明确了两大目标，分别对准保障性住房和商品住房。
对于前者，14号文规定了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。
对于后者，14号文则主张商品住房要回归商品属性，商品住房要负责满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
跟现在的住房制度相比，该文件明确提出“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房的地位空前提升，与市场的定位关系也非常明确。
不知道大家看后有什么感觉，我从这里嗅到我国房地产制度将从香港模式向新加坡模式转向的味道。
截至今年6月，我国宏观杠杆率（**非金融企业和居民负债率的和）为283.9%，较去年末上升10.8个百分点。其中，**杠杆率52.6%，企业杠杆率167.8%，居民杠杆率63.5%。
在世界各主要经济体中，我国的宏观杠杆率算是比较高的，仅次于日本和法国，高于美英德，以及韩国印度等。
而且，我们的杠杆还有个特点，那就是**杠杆率低，企业杠杆率高，居民杠杆率中等。
小结一下就是，我国的杠杆率有两个特点，一是总体偏高，二是**低企业高，居民中等。
就这三部门而言，**不创造gdp，但它要为居民和企业提供制度和秩序，以方便居民和企业创造gdp。
我国眼下经济的痛点就体现在这组数据里。
大家都知道，上杠杆的目的是为了赚钱。
所以最理想的杠杆是靠经营收入还钱，剩下的都是利润，这种杠杆上的就值；
次之的杠杆是眼下赚不回来钱，但长期能赚回来，这种杠杆需要靠融资性现金流维持一下，用时间换空间；
最差的杠杆是根本赚不回来钱，这种负债就只能是浪费了。
所以，杠杆好不好，完全看你能不能赚回来，能赚回来就是好杠杆，赚不回来就是债务负担。
我们现在的情况属于后者，负债给经济体造成了巨大的压力。
这种情况下，你要想让经济循环起来，并且还要一圈一圈扩张，只有两个办法：要么让人家赚更多的钱，要么给居民和企业减负。
否则越干越赔的话，那人家还干啥活，还不如静止不动。
当然，其实还有第三个办法，那就是继续注水，让负债靠融资性现金流先维持起来，然后用时间换空间，等收入上去之后改变杠杆性质。
总之，你得让杠杆值，他们才会扩大再生产，否则就是缩减负债。
而缩减负债就是资产负债表衰退。
于是经济就在一圈一圈的缩水中进行循环，日本的三十年就是这么来的。
去年底的**经济工作会议定下了今年的调控基调是扩大内需。
在扩大内需的引导下，我们对杠杆的做法采用了上面的第三种，就是继续注水，继续上杠杆，以债养债。
所以大家就看到央行两次降息两次降准，看到每个月的m2和信贷都是两位数增长。
但因为宏观杠杆率上面的特点——杠杆率整体偏高且赚钱部门中只有居民部门有较大的上杠杆空间，所以官家只能把更多的希望寄托在居民身上，于是购房又变得重要起来。
官家当然也希望企业上杠杆，也给出了很多政策支持，但由于企业整体的杠杆率不低，所以就只能让国企上杠杆。
海量的货币和信用下去，总会有一部分转变成购买力的，所以只要水灌的多，需求就一定能上去。
那么，我们来看一下成果。
今年上半年，我国gdp增长率为5.5%，但宏观杠杆率也较年初提高了10.7%。
gdp增5.5%相当于gdp增加了3.33万亿元，宏观杠杆率提高10.7%相当于总负债增加了12.9万亿元。
换句话说，用12.9万亿元的负债来支持需求，这些需求兑现出来3.33万亿元的gdp。
折成比例约为4:1。
gdp是保住了，但是损耗相当高。
更重要的是，由于宏观杠杆率已经处于高位，导致这第三个办法不具有可持续性。
今年还能上杠杆，但明年还能这么干吗？
毕竟债务都得偿还，杠杆最终还是得回到实体经济上来。
所以，健康的经济成长还是得落到前两个方法上来。
但眼下这个环境，显然赚钱没那么容易，所以重点就得落在减负身上。
还记得上面说的吧，**不创造gdp，但它要为居民和企业提供制度和秩序，以方便居民和企业创造gdp。
所以，既然钱不好赚，那**就得想方设法为居民和企业减负。
只有让居民和企业赚的钱高于他们的负债成本，经济才能回到由居民和企业自主推动、健康发展的轨道上来。
那么，怎么减负？
居民最大的负担就是房地产支出。
如果能让居民减少房地产支出，就是减负。
这就得回到这则新房改的新闻了。
如果能够扩大保障房的覆盖面，降低居民的生活成本和支付压力，那么就可以转化居民的收支对比，把杠杆从坏事变成好事。
当然，这是从宏观上来看。
具体到个人，也许存量人口，尤其是已经买了房的居民，恐怕跟这个政策没太大关系，但对于无房户和新生代来说，这个政策就可以用上了。
但这不要紧，14号文包括的是两个领域，一个保障房一个商品房，对于特别追求个性化和品质的有钱人，可以继续交易商品房；对于看重生活成本的打工人可以去住保障房。
这样既可以保留市场机制，又可以保障民生，降低居民杠杆，一举三得。
这个通过增量调整，来一步步带动存量结构的转变，经济发展重回正规的逻辑是畅通的。
同时，通过保障房建设，**不但打开了上杠杆的空间，而且有助于优化杠杆质量。
前面说过，我国宏观杠杆率的特点之一是**杠杆率低。
所以，让**把保障房接过来，至少有四大优点：
1、有助于释放**的杠杆潜力，激发**杠杆率对内需的拉动作用；
2、优化了三部门的负债结构，让居民和企业轻装上阵，有助于经济创造部门进行扩大再生产；
3、有助于保交付，降低房地产风险；
4、保障房资产是优质资产。接手保障房有助于扩大**资产，并通过优质资产的注入提高**存量杠杆的质量。
说到底，14号文就是一个向新加坡模式转向的文件。
如果做到了，保障房建设既可以为居民和企业减负，让经济重回健康，还可以优化宏观杠杆率，降低资源浪费，提高杠杆使用效率，而且巨额的保障房建设投资本身就是巨大的内需，可以直接拉动gdp，利益十分巨大。
但香港模式和土地财政是**在一起的，14号文能否实现是一个巨大的挑战。
所以为了形成地方**的落实机制，还需要央地财税分配体制进行调整。
能否跟上，需要观察。
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