**：凤凰网房产杭州站。
最近，ifc旁的限售红盘——江河鸣翠交付了。
5年内无法上市交易，出租无疑是最好也是唯一的选择。传言刚结束交付，就有40 **挂牌出租，甚至有**租金达到了5万 。
要知道，杭州豪宅顶流杭州壹号院，最新交付的t18，直面莲花碗，能看亚运开幕式的300㎡商业大平层月租金也就6万，而作为住宅的江河鸣翠只有少部分高区**才能看到钱塘江，甚至还有ifc高楼阻挡不少视野。
这个**是真实的吗？目前有成功出租的吗？
江河鸣翠位于地铁9号线和6号线三堡站口，直线距离钱塘江边不到700米，目前部分高区**可以望到江景。
一路之隔就是杭州重磅商业ifc，其住宅项目同样是今年最热门的红盘之一，于今年2月创下2.29%的超低中签率，江河汇核心区的热度可见一斑。
项目位置（截图自地图）
尽管绝对核心的地段注定了项目不愁卖，但江河鸣翠还是在产品上下足了功夫。
外立面是灰色铝板 四面石材干挂，搭配大面积深色玻璃，简洁大气。
入户门厅也很惊艳，墨绿色的入户屏风 米色的白玉兰石材墙面，搭配黑色的地板，沉稳贵气。此外架空层还设置了许多艺术装置。
园林公区设计的主题也很丰富，园区**就是滨江经典的“蓝宝石”水景，此外还有地下恒温泳池，这也是附近首个双水系小区。
而且整盘两梯两户，每一幢楼都有专员替业主们处理看房门禁和物业琐事，无论是安保隐私性还是改善舒适度都很高。
极高的产品力和地段优势，江河鸣翠放在二手房市场上肯定会有高倒挂，但由于中签率低至5.65%，触发限售，饶是心急的业主们也无可奈何，出租成了5年内唯一的选择。
不过刚交付就有40 **挂牌出租还是有些不可思议的。
据附近中介介绍，交付不过5天时间，在好多业主还没有来收房的情况下，光是贝壳租房后台就有40 套**挂牌出租，总体租金在2-5.2万不等。
截图自贝壳租房。
那么不同面积段具体的租金情况如何呢？
据对方介绍，江河鸣翠共有㎡和230㎡四个面积段，分为四房和五房，租金受楼幢和层高影响，大部分集中在2-4万，只有230㎡左右的**挂牌集中在5万。
江河鸣翠楼幢分布图。
143㎡**集中在沿河部分，月租金在1.8-2.4万左右；165㎡在2-3万左右；193㎡集中在3.5-4万左右；
**最高的是230㎡，除了面积大之外，也是小区楼王位置，正对水系景观。目前低楼层如2楼挂牌约3万元，中高楼层则在4-5万左右。其中一套位于12楼的**租金**5.2万。
此外由于刚交付，目前的挂牌价大多仅是裸房租金，如果由房东添置家具租金可能还会再高些。
对于这个**，有中介透露：“总体来说是偏高的，尤其是230㎡的中高层，5万多确实有点高了，低楼层视野没有啥遮挡，也就3万。”
对方还透露，由于限售五年，还是板块内唯一的次新豪宅，投资客又比较多，最近挂牌出租的就多了起来，目前的挂牌价大多是“试水”，暂时还没有成交的案例，也还有还价的空间。
目前性价比最高，中介们主推的是一套次顶（23楼）164㎡的边套，位于11幢，为四房三卫。虽然靠近马路，但关窗后房间内还是比较安静的；可以看到钱塘江、在建的ifc，还有小区**的水景。目前房东已经打好了柜子，裸房月租2万；若是配家电，房东月租金**2.4万元，季付，一年起租。
次顶（23楼）164㎡的边套。
这套**三开间朝南，双套房设计，适合三代同堂家庭；主次卧联通一个6.6米长的大阳台，餐客厅为大落地飘窗，又是边套，阳光充足。
那么按照这套“性价比最高”的房子来算，租金回报率在多少呢？根据一房一价表，该套***价在1198万左右，若每个月裸房2万出租，租金回报率在2%左右。
而以中介认为“挂价偏高”的一套位于楼王6幢12楼的**来算，根据一房一价表，该**购入总价约1670-1681万元，若以5.2万/月裸房出租，租金回报率在3.7%左右。
根据诸葛数据研究院发布的《2023年上半年全国重点50城租售比报告》，今年上半年杭州租金回报率仅为1，其中豪宅板块奥体、南星、申花租金回报率均不到2%。
如此看来，按照现在的***相比其他豪宅板块，江河鸣翠收益还是较为可观的。
那么和周边的老牌豪宅对比，江河鸣翠的租金如何呢？
中介介绍，附近类似的豪宅还有万科大都会、留香园、东方御府和中海钱江湾。
周边改善小区的位置图（截图自地图）
中海钱江湾由于直面一线江景，业主惜售挂牌少，**最高，最小的176㎡月租金在2.7万左右，最大240㎡户型租金接近6万。
位于地铁旁边的万科大都会次之，200㎡左右的**租金在2-3万左右。
而东方御府由于距离江边和地铁较远，288㎡月租金甚至不到2万；而留香园面积较小，120㎡左右的**租金在1.1万左右。以上四个小区均带完整的家电软装。
一番对比下来，显然江河鸣翠的租金还是比较高的，尤其是230㎡的中高层，月租达到5万居然还是个裸房。要么自己掏钱买家电软装，要么支付更高的租金让房东添置。
值得一提的是，5万/月虽然在住宅里算是非常高的租金，但和动辄10万/月的大平层相比，又是小巫见大巫了。
观雲钱塘。型制规格可比肩全球奢侈酒店榜首迪拜帆船酒店的兰博基尼l-villa，年租金高达120万，折合每月10万，而且由于太过火爆，甚至还要排队。
兰博基尼l-villa
位于市民中心、日月同辉旁边，与奥体七星、大小莲花隔岸相望，被评为“中国十大豪宅”的钱塘公馆，500多㎡的大平层月租高达19万。
为何大平层反而更贵呢？
首要原因，当然是够大，大部分大平层都是300㎡起步，总价自然更高。
其次是设计感强，装修豪奢，不仅请来业内知名的设计师操刀改造，就连家具配置也下重本，很多都是b&b、poliform这些级别的高奢品牌。
当然，最重要的还是客群不同，相比于一般的改善客群，网红和新贵阶层更青睐大平层，他们的承价能力也比较高。
相比之下，许多豪宅都是裸租，面积普遍更小，租金天花板注定不会太高。
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