大力出奇迹！救市，这次是动真格了！

前一阵还在吐槽政策是“挤牙膏式”的断点续传。

系统性风险摆在这儿，楼市必须要大力出奇迹！

当然，越往后面，能开的药方越少，代价就越越大，发出来的国债放的水只会越多。

昨天，就出现了“脉冲式”利好。

金融25条，来了！

大力，能否出奇迹？

“输血端”10月，全国**和成交同步下降。

1-10月，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

1-10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。

普通的宽松已无济于事，猛药才有“刺激”作用。

楼市输血端猛“灌药”：

1、金融25条

11月27日，央行带头，金融管理局、证监会、外汇局、**工信部、财政部、工商联等八部门联合发布一篇重磅通知——

《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》。

重点如下：

1、加大首贷、信用贷支持力度，逐步提升民营企业贷款占比。

2、畅通民营企业债券融资渠道，扩大优质民营企业股权融资规模。

3、一视同仁，合理满足民营房地产企业金融需求。

4、优化融资配套政策，增强民营经济金融承载力。

5、择“优”扶持，建立优质民营企业名录。

根据数据显示：

截至今年5月底，我国登记在册民营企业达到5092.76万户，民营企业在企业中的占比提升至92.4%。

要知道，当下的民营企业正面临三座大山：

市场的冰山、融资的高山、转型的火山。

本次金融25条，曾34次提及“融资”。

主要解决的，正是民营企业融资难、融资贵的问题。

金融25条》，主要有3大特点：

择“优”扶持、强制解决、高容忍度。

“挖掘有市场、有效益、信用好、有融资需求的优质民营企业”；

要求所有机构部门，对民营企业视如己出，对民营企业进行全方面金融输血，只要企业经营有前景，遇到钱的问题，必须解决。

要提高民营“房企信贷占比”和“不良贷款容忍度”。

监管部门向金融系统下达了“三个不低于”的要求：

1、各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；

2、对「非国有房企」对公贷款增速不低于本**地产贷款增速；

3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

2023年，金融机构没有了“紧箍咒”，房地产行业拥有了“尚方宝剑”。

并且，相较去年的“三支箭”、“金融16条”，“三个不低于”的量化指标更具体。

流动性不足是吧？现在给你提供流动性。

信用不太行是吧？现在给你白名单背书。

资金不足是吧？现在国有大行有充足的资金。

“三个不低于”的出现，相当于按照国有大行的标准给民营房企提供贷款。

加大对于非国企融资支持，有望提振供给端信心。

3、房企白名单

近日，监管机构正在起草一份“正常经营的中资房地产商白名单”，

根据资产规模、且仍处于正常经营的房企拟定，共有50家国有和民营房企被列入。

而在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持。

可以说，“房企白名单”就是房地产行业的“免死金牌”。

4、无抵押流动资金贷款

又传出消息，监管部门和银行又有新举措：

1、银行要对于符合条件的房企进行无抵押的流动资金贷款；

2、监管部门要对于部分已出险的房企设立主银行负责机制，并提供金融支持方案。

民营房企开启绿色通道，房企获得“免死金牌”……这才叫输血端的“大放特放”。

“造血端”楼市需要引导预期，需要鼓励，这是“输血端”的任务。

但楼市要想好起来，“销售造血”才是关键。

所以，“新的举措”，大概率会对买房人，有大尺度的刺激。

前一阵，国家将提供至少1万亿元的资金，支持“三大工程”的稳步推行。

哪“三大工程”？

规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施（保交楼）。

关键来了——

1、保障房

保障房如何实现“造血”？

结合江苏太仓试点的“以旧换新plus”版：

国资城投直接下场，收购二手房“老破小”充当保障房，然后获得国资开发的定向房票，去新盘买房签订新合同。

新思路来了——

直接从存量房中转移作为保障房。

这极大促进了新房与二手房市场的循环，从而稳住地方财政。

对于购房者、开发商和**来说，是实打实的“三方共赢”。

2、城中村

城中村改造，通常会涉及三种拆迁安置的方式：

货币化补偿、回迁安置和异地安置。

11月13日，哈尔滨松江村、前进村、哈达村三个城中村改造项目办理批复。

总户数3613户，安置房屋总面积共计1324840㎡。

除此之外，还有刘家村、朝阳镇永胜村、曹家村等9村仍在棚改范围之内。

根据哈尔滨“稳楼市20条”：

要“推动城市更新采取“房票”安置补偿方式”，城中村拆一拆，住房需求自然就有了，

房子买一买，楼市自然可以“回暖”。

“城中村改造”，才是大旗！

当下楼市，不光要输血，造血更重要，“城中村”、“保障房”的房票将有效降低楼市库存，促进房企回笼现金流。

“双轨制”当下楼市，“三只箭”的输血端与“保障房”、“城中村”、“房票化”的造血端双管齐下。

为了救市，更重要的是换赛道。

11月13日，住建部部长倪虹在接受央视“权威访谈”中谈到：

加快构建房地产发展新模式。

新模式——“双轨制并行”。

哪两个“轨道”？

一是加大保障性住房建设和供给。

二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

这将是楼市的新拐点，实质就是刚需保障化，改善市场化。

1、刚需更多将以保障房为主，去市场化；

2、商品房则彻底高端化、豪宅化；

刚需和改善之间，将因为双轨制的崛起而建立起一道“防火墙”。

双轨制，将有利于稳定刚需市场，提振改善市场，令楼市持续“正向增长”。

楼市发展的一条脉络已清晰：

楼市从“输血端”的救房企到“造血端”的去库存，将实现“软着陆”，

用两到三年的过渡期，将彻底步入“双轨制”赛道。

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