税务风险”一词近年来在企业破产热点话题中经常处于“霸榜”状态，为了更好地吃透税务风险管理问题，无讼研究院特别联合江苏法德东恒律师事务所吴新悦律师打造了“税务风险管理”系列专栏文章，本专栏从破产清算这一特殊程序入手，阐述税务在企业生命运转中不可忽视的作用，同时对税企之间常见的涉税争议热点问题进行分析，最终对企业税务风险管理做出建议，以期对不同纳税人带来相应的启示。本文系专栏文章的第六篇：税务风险管理丨税企分析与税务筹划，以房地产行业为例。房地产行业是个金融属性较强的行业，从其经营特点看，所需要的资金量大，经营周期长、预收预付账款多、经营方式多样、规模大且跨区域经营，房地产行业始终是税务机关稽查的重点。因此，对于房地产企业而言，关注税务问题尤为重要。本文从房地产行业各阶段出发，对企业经营过程中涉及的税种、税收风险进行阐述，并就税收风险的预见及防控工作提出具体的解决方案。壹
房地产行业涉及的税种及税种分布（一）土地取得阶段1.增值税房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向**部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税。2.印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征收印花税。双方主体在签订合同时，需要签订印花税。3.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产企业需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。以协议方式出让的土地，其契税计税**为成交**；土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地使用权出让金，而减免契税。（二）开发建造阶段1.印花税在开发建造阶段，主要涉及的印花税仍系合同签署过程中产生，涉及印花税的合同主要有：购销、建筑安装工程承包合同（税率0.003%）、建设工程勘察设计合同（税率0.005%）、不动产销售合同（税率0.005%）、借款合同（税率0.005%）、财产保险合同（税率0.01%）。2.城镇土地使用税新征用的土地，若征用的土地性质系耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，若征用的土地性质系非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。除以上税种以外，房地产企业在开发建造阶段，还会涉及企业所得、土地增值税。（三）销售、转让阶段1.增值税“营改增”后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。2.企业所得税企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入（收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准），应确认销售收入的实现。（四）竣工验收阶段1.土地增值税纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。2.印花税在竣工销售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。3.企业所得税在此处补充房地产企业对未完工产品进行销售的计税缴税，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。贰
房地产行业各阶段涉税风险（一）土地取得阶段在土地取得阶段，房地产企业主要面临的风险是收到**部门的土地出让金返还未申报企业所得税的风险。国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，可能会收到**部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”、“资本公积”、“其他应付款”、“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。除此以外，在土地阶段涉及的税务风险还有很多，如纷繁复杂的合同中关于印花税的问题，这类合同一般在企业的工程部保管，财务部门在管理上有一定的缺失，因此要多加关注。（二）开发建造阶段在开发建造阶段，房地产企业面临的主要风险是混淆成本核算对象，未按配比原则归集产品成本，少申报企业所得税。该风险的表现形式多样，如在确定成本核算对象时，未考虑项目自身特殊性以及实际情况，将所有的开发工程成本一并确认在一个账户中进行核算，导致无法确认当期单项工程成本等。除此以外，房地产企业内部管理不善，还面临着虚增开发成本的风险，从而导致企业所得税的少缴；资本性支出直接列入当期成本费用，减少当期应纳税所得额；预提费用处理不准确，减少申报企业所得税等等都会产生税务风险。（三）销售阶段预售期房存在很多不确定性情况，往往出现实际交付的房屋和宣传的房屋不一致的问题，也就会引发买卖双方的矛盾。在销售阶段，房地产企业面临的税务风险主要是房地产开发企业预售环节的税务风险点：取得预售收入（包括定金、诚意金）后未按规定及时申报纳税；未按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；预售合同没有足额及时缴纳印花税；销售合同（发票）为“阴阳合同（发票）”，未如实申报收入；售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；返迁房未申报纳税，或未按市场公允价值申报纳税；以房抵工程款、分房给股东等情况未按规定申报纳税；装修收入没有申报纳税；卖给股东或关联方的房屋**明显偏低等。（四）竣工验收阶段在项目竣工验收后，应及时进行项目清算，防止造成税款少缴的风险。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工，完工后应及时进行项目清算。除此以外，还要额外关注增值税纳税义务发生时间的确定，跟踪、关注项目涉及的发票情况。叁
房地产行业风险成因分析及应对措施（一）风险成因分析1.房地产企业内部税务风险防控系统尚不完善在房地产企业中没有一个健全的税务风险识别、防控制度，是企业面临税务风险的重要原因之一。税务风险防控，对于企业预见、防范税务风险而言是非常必要的，建立健全合理的税务风险防控系统，能够对日常的税务工作中存在的风险进行**，从而指导相关工作人员制订防控计划一个健全的制度。这影响着企业未来的发展，对于规范企业内的税务行为，有效地规避风险，促使企业快速发展具有关键作用。2.房地产企业对各种纳税行为的关注度不高在房地产企业中普遍面临的问题是对纳税行为的关注度不高。在很多房地产企业中，可能尚不存在从事税务工作的专业人员，与税务相关的一篮子工作统一由财务部门处理，这显然表明企业对于涉税行为的关注度不够，很可能因为专业知识、专业能力的欠缺而引发税务风险。3.房地产企业的税收筹划工作落实不到位企业中的纳税与税收筹划是密不可分的，很多企业的会计人员只知道如何纳税，而对于税收筹划却未曾系统掌握。税收筹划工作对房地产企业的利润有着较大的影响，在一定程度上决定着企业的发展与壮大，因此，作为管理人员，应对企业的税务筹划工作引起足够的重视。（二）风险应对措施1.建立健全税收风险预警系统作为房地产企业的管理人员，首先要对企业税务工作引起重视，增强税务观念，要对企业可能存在的税收风险进行全面的了解，充分发挥信息技术的优势，开展智慧税务工作，建立税收风险预警系统，对税收风险进行有效的预见，这样才能够针对风险制定出防范措施。2.做好税务人才队伍建设工作对于房地产企业而言，若要使得企业内部税务工作运转有序、安全，最重要的是要建设内部税务人才队伍，为企业培养优秀的税务人才。具体工作中，可以通过企业招聘的形式，在整个行业内进行人才的选拔，引进税务方面的人才，所引进的人才要具有专业的工作技能、丰富的工作经验及较强的综合素质。并且，要充分利用好人才的优势，进行人员的储备工作，使人才发挥更大的作用，体现出更多的价值。充实税收工作的人才队伍，提高整个人才队伍的质量。3.提高税务筹划能力，完善税务筹划管理完善税务筹划管理，首先要提高对税收政策的敏感程度，充分利用税收政策中有利于企业的条款。在保持政策敏感的同时，加强与税务机关的沟通，作为纳税人，房地产企业在日常的税务工作中，会经常与当地税务机关进行业务往来，房地产企业的工作人员要与税务部门保持沟通，从而正确地解读税务部门的税务政策，确保税务筹划的方向是正确的、有效的，制定的税务筹划方案是科学的、合理的，这样才能全面地提高税务筹划工作的质量。肆
结语企业的涉税工作仍面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。希望通过本文的分析，能够帮助房地产企业更加从容的面对日益严峻的税务稽查评估形势，能够做到从容不迫，精准应对。
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