售后回购，作为一种财务和税务领域的复杂交易，一直以来都引发了众多财税从业者的疑虑和疑问。而且这种交易方式牵涉到众多法规、税收政策，让人摸不着头脑。为了更好地理解和解决这一问题，今天站在房地产企业的视角阐述售后回购的财税处理，希望对读者有所帮助。
一、售后回购的定义。
根据官方解释，售后回购是指销售方在销售商品的同时，与购货方签订合同，并按照合同条款，将售出的商品重新购买的一种交易方式。
举例说明】a房企将自行发开的房屋卖给b企业的同时，与b企业约定若干年或者到达某一时点后，以某一**重新买回来的一种情形。
二、售后回购的会计处理。
根据新收入准则，结合上述例子，将售后回购区分为两种形式进行处理：
一种是房企必须回购或者是房企具有是否回购的权利，这个时候说明客户从实质上并没有获得商品的控制权，如果回购**大于或者等于原来的售价的，实质性上是一种融资，作为融资交易处理，如果回购**小于原来售价的，作为租赁处理。
另一种是房企需要根据客户的要求来确定是否回购商品，如果客户要求房企购买房企就得购买。此时，房企需要在合同开始日就需要评估客户是否会要求自己回购，如果说存在重大经济动因的，需要作为融资交易或者租赁交易，也就是折回第一种账务处理中去；如果要求回购的可能性较小的，就需要作为销售退回处理了。
注：重大经济动因是需要考虑重多因素的，在这里假设其他因素都没有变化，房企给客户销售了一套房屋，销售**为500万，两方约定5年后客户有权要求房企以700万元的**回购该房产，但是房企根据市场情况进行预估后发现，5年后该房产的市场价值要远远低于700万，此时大概率客户会要求房企按照700万元回购该房产，此时就说明存在重大经济动因。
三、售后回购的税务处理。
根据国税函2023年875号文件的规定：
举例说明】a房地产公司2023年1月**了1套商铺给b公司，售价为500万元，双方约定三年后，房地产公司必须以600万元的**回购该商铺，并且在此期间双方不办理产权转移。
首先，从定义上考虑，房企必须回购且回购**大于原售价，这种情况应该作为融资交易。
其次，从企业所得税的角度考虑并结合875号文，企业销售商品同时满足收入确认条件的，应确认为收入的实现。仅从主要风险和报酬是否转移给客户就可以看出，a房企与b企业并未完成房屋产权转移手续，a房企对于该商铺还持有控制权，所以a房企收取的500万元不能确定为收入，而应当确认一项负债，会计处理上做到“其他应付款”中，到期后的回购价与原售价之间的差额部分视同为融资业务下的财务费用。
最后，针对客户而言，虽然没有办理产权登记未享有所有权，但是拥有了3年的使用权，从业务形式上分析实质是属于租赁。客户支付的500万元实质上支付了3年的租金。
因此，实质上该业务属于a房企以房屋向b企业融资，而后b公司又实施租赁业务后支付房企500万元，三年后，房企不但要支付融资的本金还要支付融资的利息，共计600万元。
值得注意的是，如果房企在**时已经将商铺的产权转移给了b企业，双方就符合销售、购进的售后回购业务了，在**商铺时，房企应该确认收入、缴纳相应的税费，三年后回购时再做购进固定资产处理，但是对于房产的一出一进业务，涉及大量的税费，需要企业根据自身的情况全方面衡量是否属于有利决策。
*： 中道财税 作者：常则宇。
*编辑：沐林财讯。
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