在中国，房子是人们最重要的财富之一，也是社会分层的重要标志。然而，随着城市化进程的加快，人口流动的加剧，以及经济结构的调整，一些房子的价值和吸引力可能会大幅下降，甚至沦为“贫民窟”。这些房子是哪些？它们为什么会面临这样的命运？又会给城市和社会带来什么影响？
城市化与房产专家朱红指出，未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，“贫民窟”时代很快到来。
也就是说，10年后，有两类房子有可能成为“贫民窟”。第一类，三四线城市的“小户型高层”。注意这里有两个假设和前提，一个是三四线城市，另一个是小户型高层。道理很简单，因为三四线城市的供地非常充足，无论是开发商拍地，还是地方上出让土地，旧城区可以采取旧改、拆迁的方式，新城区一片白纸，大量的土地开发成本都很低。
长此以往，当地的购房者必然会倾向于去新城区买房，市内的“高层”+“小户型”就变得滞销。高层带来的是居住的局促感，而小户型又会变得非常拥挤，在北上广这样寸土寸金的地方，是人们居住的无奈选择，但是，在人口常年流出的中小城镇，选择面非常广，人们自然会下意识的抛弃高层和小户型的房子。
第二类，中小城市的“老破小”。老破小是什么概念？建筑时间长，房屋质量破旧，居住面积狭小，在省会城市、京沪深这些地方，往往意味着市中心、优质学区、成熟的配套，是价值高估最多的地方。但是，对小城市来说，“老破小”意味着脏乱差的街道，意味着年轻人的“断层”，更意味着区域发展的不协调，学区？
不存在，小县城里就那么几个重点小学，手指头都数的过来，学区房的说法难见踪影，配套成熟？也不尽然，小城市的老城区罕见写字楼、高楼大厦，商业、医疗等基础设施都早早的选择了外迁。归根结底，是小城市的通勤成本和时间很少，对于一个开车十分钟能转个遍的城市来说，谁会愿意枯守在又老又破的低矮家属院当中呢？
朱红的观点引发了网友的热议，有人认同他的分析，认为这是城市化和经济发展的必然结果，也有人质疑他的论断，认为这是对中小城市和低收入群体的歧视和偏见。不过，不管怎样，朱红的观点至少给人们提供了一个新的视角，让人们思考房子的价值和未来，以及城市和社会的变化和发展。
从朱红的观点出发，我们可以发现，房子的价值和未来，不仅取决于房子本身的质量和位置，还取决于房子所在的城市的人口、经济、文化、政策等多方面的因素。这些因素会影响房子的供求关系，进而影响房子的**和吸引力。而这些因素又是不断变化的，随着城市化进程的加快，人口流动的加剧，以及经济结构的调整，一些房子可能会面临价值下降，甚至沦为“贫民窟”的风险。
同时，我们也可以看到，房子的价值和未来，也与房子的居住者的收入和消费水平密切相关。朱红指出，之所以这两类房子最容易出现“贫民窟”，与“居民层次的变动”不无关系。他说，“如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民”。
也就是说，假如你现在住得是中小城市动辄三十多层的高楼，那未来随着收入的提升，新建的房子越来越多，人们会逐步外迁，去城郊的低容积率、宽敞的小高层、多层、平房、洋房甚至独栋中居住，因为小城市的人口是呈现常年减少的“存量”状态的，所以就注定了高层楼房和“老破小”中的居民“层次”下降。
这里的“居民层次”其实是指居民的收入和消费水平。根据国家统计局的数据，2023年，我国城镇居民人均可支配收入为42659元，农村居民人均可支配收入为16021元，城乡收入差距为2.64倍。而在城镇居民中，高收入组的人均可支配收入为101892元，低收入组的人均可支配收入为15383元，收入差距为6.62倍。收入水平的不同，导致了消费水平的不同。
那么，这种房子的价值和未来的差异，会给城市和社会带来什么影响呢？朱红认为，这种差异会导致城市和社会的分层和分化，甚至可能引发社会的不稳定和冲突。他说，“如果你看到一座城市里，有一些区域是高密度的小户型，有一些区域是低密度的大户型，你就知道这座城市的社会分层是非常严重的，这样的城市是不健康的，是不和谐的，是不可持续的”。
他认为，这种分层和分化，会导致城市的资源配置不均衡，会导致社会的公平正义受损，会导致人们的心理和情感的隔阂和对立，会导致社会的信任和凝聚力的缺失，会导致社会的创新和活力的衰退，会导致社会的安全和稳定的威胁。
为了避免这种情况的发生，朱红提出了一些应对之策。他说，“我们应该从政策、规划、建设、管理等方面，促进城市的多元化和包容性，打破城市的固化和隔离，提高城市的整体性和协调性，增强城市的韧性和适应性，提升城市的品质和幸福感”。具体来说，他建议：
政策方面，要坚持以人为本，尊重居民的多样化需求和偏好，提供多种形式和渠道的住房供给，保障居民的基本住房权益，缩小城市的住房差距，促进城市的住房公平。
规划方面，要坚持以城市为主体，遵循城市的自然规律和发展规律，制定科学合理的城市发展战略和规划，优化城市的空间布局和结构，提高城市的空间效率和功能，促进城市的空间优化。
建设方面，要坚持以质量为核心，遵循建筑的艺术规律和技术规律，实施高标准的建筑设计和施工，提升建筑的美观性和耐久性，提高建筑的节能性和环保性，促进建筑的质量提升。
管理方面，要坚持以服务为导向，遵循社区的文化规律和管理规律，实施有效的社区治理和服务，提高社区的和谐性和活力，提高社区的安全性和便利性，促进社区的服务改善。
朱红认为，只有这样，才能让城市的每一栋房子都有价值，都有未来，都有生命，才能让城市的每一个居民都有尊严，都有幸福，都有归属，才能让城市的每一个社会都有平等，都有和谐，都有发展，才能让城市成为人类的最美好的家园。
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