樂居新**深圳 黃曉萍
曾幾何時，前海是特區中的特區，是深圳樓市的試金石。然而，再好的規劃前景與倒掛利潤，也扛不住大環境週期的考驗。
2023年之前，日光是前海開盤常態。
2023年初的前海天境花園、天健悅桂府同時入市，把前海打新推向巔峰。
建設中的前海天境。攝於2022.04
2023年5月中，龍光以115.9億元 人才房40760㎡斬獲前海t102-0346宅地，可售樓麵價8.6萬/㎡，毛坯限價10.71萬/㎡，拿地7個月後開盤，建設神速。
天健悅桂府與前海天境開盤時間相隔兩天：
2023年1月26日天健悅桂府新線上開盤，3小時賣完427套房；1月28日，前海天境以備案均價11.2萬/㎡選房，1003套房8小時售罄。
一時之間，前海風頭無兩。日光效應一直持續同年底……
9月下旬招商領璽二期開盤，最低積分53.1分，255套**出清；前海潤峰府推售，1728批客選743套房，**認籌比將近1:2.4，均價11.2萬/㎡，上車最低門檻1099萬，開盤11個小時全部選完。
2023年，“前海”二字就是去化的保證。
當時的桂灣前海時代二手掛牌價已超過16萬/㎡，肉眼可見的獲利空間，以及前些年深港**的政策東風，前海的新盤推乙個賣光乙個。
俱往矣！覆巢之下無完卵。
如今的前海，去化超過90%已經是頂天，最新開盤與前海天境同片區的壹灣臻邸，開盤銷控率僅37%，日光不再是必然。
“前海不行了”的質疑之聲
何時出現？
前海合作區面積在2023年擴容了8倍，但真正寸金寸土依然是那15平方公里，也就是桂灣、前灣和媽灣三個片區。
這三個片區定位各異，各司其職重點發展金融、現代物流、資訊科技服務及其他專業服務產業。近年來在職住平衡的呼聲下，前海調整了不少居住用地規劃，在原來以金融商業為主的土地上，增加了休閒教育等多種配套。
轉折點出現在2023年，前海也抵禦不了大環境的調整。
建設中的棲灣裡。攝於2022.9
暌違一年，前海再推新，頤灣府二期產品頤城棲灣裡，推出352套房，631批客凍資入圍，備案均價約10.25萬/㎡。這一期無論是在產品定位、居住舒適度，且距離商業前海印裡稍遠，入則寧靜出則繁華，無疑是同期產品最佳的專案。
棲灣裡卻成為了前海“日光”的終結者。開盤去化約98.5%，5套**沒人選。此前一直以“帶裝修”為銷售口徑，臨近開盤調整策略，剔除裝修**以毛坯10.2萬/㎡備案價入市。
兩個月後，專案的第三地塊頤城瑧灣悅家園入市，由萬科**，開盤去化僅90%，今年瑧灣悅二期開盤，330套**獲得332批客戶凍資，但當日僅賣出60%的**。
究其原因，主要有以下幾點：
未來的不確定性，削弱了買房人的入市決心。裁員、降薪等霧霾籠罩下，人人自危，對未來經濟不樂觀，收入的不穩定性，是阻礙買房人行動的最大因素。
深圳高房價透支未來的公升值空間。從2023年至2023年，深圳房價連上幾個階梯，雖然核心地段的優質物業依然堅挺，但回報率無法回到2023年。
前海稀缺性不再。近年來前海土地規劃改動頻繁，將多塊商業用地改為二類居住用地，當前海最被看重的房產稀缺性存疑，自然也動搖了大家對未來的樓市信心。
事實上，當你踏上前海，整體感覺並不是十分良好，產業落地太慢，都是空置的寫字樓，商業氛圍也沒有起來，並不匹配國家級戰略的規劃定位。
儘管“房住不炒”嚷嚷了幾年，但資料發現，今年上半年熱點片區成交中，前海的二手房**還是**了3%，前海星海名城成交價**7%，實屬堅挺。
資料**：樂有家研究中心。
現在的前海，還能不能買？
前海雲海灣入市，又讓深圳樓市興奮了一把。
前海最後一塊9字頭絕版限價地，均價9.2萬/㎡毛坯入市，近千套**開盤當天去化98%，攬金100億元。幾近日光，再一次提振了前海打新的信心。
該專案與天健悅灣府/悅灣府相鄰，體量相比天健較大，最低上車門檻900萬，最高使用率可到81%。桂灣是前海建設最早、最為完善的片區，住宅小區較多，山姆***的開業，提公升了該片區的居住屬性。
那麼，前海的房子還能不能買呢？
目前在售的或者即將推出的專案有前灣壹灣臻邸、桂灣前海時代三期，媽灣前海瑧璽。
壹灣臻邸今年6月獲批預售，一次性全部推645套**，毛坯備案均價10.71萬/㎡，送簡裝交付。開盤去化40%不到，乙個多月網簽量不到34%（統計日期8月4日）。
壹灣臻邸實景。樂居攝於23.06
專案與潤峰府、龍光天境同在前灣片區，且三個專案圍繞在5號線前灣公園站步行500公尺範圍內。
主打戶型98-150㎡三四房，小區配建有幼兒園、自帶4000㎡商業，一公里範圍內可達中集前海國際約8萬㎡多元體商業體，未來將規劃為24h“mall street park”沉浸式商業體驗空間。
專案優勢明顯，劣勢也同樣突出。片區仍處在發展階段，大部分是空地狀態。未來，有很大的增值空間。
圖源：深圳市公共資源交易中心。
區位、產品在深圳來說都不錯，只能是說開盤的時機不對，市場信心跌進谷底，又被雲海灣分流了客戶。據悉，壹灣臻邸正推行全民營銷賣房，推薦成交即獎2萬元/套。
此外，招商另乙個前海新盤即將推出。位於媽灣的招商領璽三期，正式更名為前海瑧璽，8月9日正式開放城市展廳。據案場透露，在產品質量、設計定位上，前海瑧璽皆超過前面兩期產品，依託前海河景觀資源，主力打造高階品質人居。
值得一提的是，該專案與市面上看到招商地產專案不同，是由前海管理局與招商局合作的企業深圳市前海蛇口自貿投資發展***建設**，股權上各佔比50%。
招商領璽二期，已交付入住。樂居攝2023.08
前海瑧璽僅有320套住宅可售，4棟小高層組成最高23層，毛坯限價10.25萬/㎡，戶型建面涵蓋106㎡-128㎡三四房，具體戶型為106/107㎡三房240套，128㎡四房80套（具體戶型資訊最終以官方公示為準）。最低上車門檻約在1100萬左右，最快今年三季度入市。
專案配建一所18班幼兒園，旁邊就是南二外媽灣九年一貫制學校規劃地。五號線地鐵站媽灣、鐵路公園都在附近，深惠城際前保站位於專案南側800公尺。
前海瑧璽沙盤圖。
招商領璽一二期開盤均創造日光戰績，二期最低搖號積分53.1分。案場置業顧問表示，自7月中展廳開放以來到訪客戶不少，因此在接待時會特意詢問意向買家的購房積分。
此外，吹風許久的前海時代三期，也有機會在年內入市，作為前海首個住宅專案，前海時代居住氛圍濃郁，所在桂灣配套完善，一期4萬/㎡二期開盤均價8萬/㎡，放盤量極少。一期一套128㎡三房最新成交記錄，總價超指導價371萬。
所以，還要問前海還能不能買？！
10萬/㎡左右的新盤，福田南山也不一定買得到好產品，現在又是送簡裝、送管理費，無需積分。那麼繼海德園a後，前海瑧璽能否成為深圳今年第二個積分選房的專案？
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