深度 獨立 穿透
能否把握好自救機會？
作者：蒙多。
編輯：吳雙。
風品：令煜。
*：首財——首條財經研究院。
正式債務違約後，「宇宙第一房企」傳來新訊息。
10月11日，碧桂園控股集團創始人楊國強、總裁莫斌，前往廣東順德北滘南平路以西地塊之二專案指導工作。
自交棒楊惠妍後，這是碧桂園官微首次宣傳公開楊國強的工作活動。該文還透露，在10月9日集團月度管理會議上，楊惠妍強調保交付、保經營的同時，進一步明確保持戰略定力，指出「科技建造是碧桂園不同於其他企業的優勢所在，未來要繼續不斷強化，真正在市場上打出一片天地出來。」
在外界看來，無論老帥現身工地還是新帥強調定力，均旨在向外界傳遞信心。
能否成功渡劫？
楊國強成第一大債權人
碧桂園債壓知多少？
恆大鯨落，行業影響巨大。
隨著中國恆大宣布，因涉嫌違法犯罪，董事會主席許家印被採取強制措施，公眾對地產商的審視情緒再度拉滿。曾經的行業一哥碧桂園想低調也難。
好訊息是，當家人並未放棄償債。據澎湃新聞，多位碧桂園內部人士證實，近期楊國強所在的楊氏家族向公司提供了3億美元無息借款。10月13日，據財聯社，相關知情人士稱楊國強已賣掉一架私人飛機，為公司經營募集流動性。另一架私人飛機也已掛出。
截至6月30日，碧桂園上市公司還欠楊氏家族52.6億元。楊老板已是碧桂園最大的單一債權人。總裁莫斌同樣拿出了姿態。為減輕公司流動性壓力，年薪由去年的956萬降到了300萬。
遺憾的是，這些努力依舊沒能阻止「暴雷」。10月10日，碧桂園公告稱，尚未支付本金金額為4.7億港元的到期債務款項，預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務。
償債壓力多大呢？截至6月底，公司賬面的現金及現金等價物1305.69億元，且公司還擁有價值118.98億元的金融資產。然期末公司賬面的短期債項也達1087.83億元，若加上其他短期負債，流動性壓力肉眼可見。
另據財聯社報道，目前碧桂園9只境內債已成功展期，總金額約147億元，15只境外債啟動展期程式，總規模或超95億美元。儘管早在8月，市場便傳出違約訊息，碧桂園更首度公開承認「公司遇到了自成立以來最大的困難」，但正式違約的殺傷力仍然強大。10月10日碧桂園報收1.43元/股，跌幅高達10.71%。
曾經的「宇宙第一房企」，如何淪落到這步田地？
興衰盤點
中報虧損489億、去化成當務之急
回望成長之路，三高（高槓杆、高周轉、高負債）模式可謂興衰根源。
地產業內著名的「345模式」，便出自碧桂園。簡單來說，即3個月開盤，4個月回籠資金，5個月資金再利用。
從區域布局看，重倉三四線曾是制勝法寶。2015-2023年，隨著三四線城市推進棚改貨幣化安置，碧桂園緊抓市場紅利快速崛起。以2023年為例，當年權益合同銷售額中，3%來自一線城市，29%來自二線城市，68%來自三四線城市。
如果將房子比作麵包，那麼土地便是麵粉。為了做更多麵包，碧桂園不斷加槓桿囤積了許多麵粉。2023年至2023年，公司賬面的存貨金額分別為6800.97億元、8678.62億元、1.1萬億元、1.06萬億元、9424.87億元。
但隨著安置政策不斷收緊，公司賬面存貨的周轉開始大幅降速。據價值大師統計，2013—2023年，碧桂園存貨周轉率維持0.5以上，2023年僅為0.38，縮至10年新低。
另一廂，市場**大好之際，碧桂園拿地動作變得激進，溢價專案頻出。以2023年8月，廣東省東莞市茶山鎮13.05萬平方公尺商住地塊競拍為例。彼時，碧桂園全資子公司天林名苑房地產開發***在經歷117輪**後，最終以46.17億元拍得。後續算來，該地塊平均每平方公尺單價1.6萬元，溢價率約33.5%。
這是碧桂園槓桿規模擴張的乙個縮影。體量與債務齊飛，周轉壓力加大。看似繁華似錦，實則烈火烹油，衍生風險悄然滋生。一旦市場環境突變，危機便會集中爆發出來。
終於「三道紅線」落地，疊加消費購房需求減弱，驟然突變的市場環境，卡住了流動性七寸，碧桂園三高打法逐漸難以為繼，如今暴雷不算意外。
資料不會說謊。2023年、2023年以及2023上半年，碧桂園賬面營收5230.64億元、4303.71億元、2263.09億元，對應增速。38%。
2023上半年「v」字**可喜可賀，但同期淨利潤卻亮出了巨虧紅燈：2023年還盈利267.97億元，2022全年虧損60.52億元，2023上半年虧額則陡增至489.32億元。
深入看，今年上半年的巨虧，主要因保交付、保運營，碧桂園對部分資產做了一些量價平衡安排。加之，前期低毛利專案逐漸進入結算週期，以及對物業專案計提的減值增加，使期內毛利及利潤承受了顯著壓力。
2023年、2023年以及2023上半年，報告期內，公司減值及撥備金額分別為-15.44億元、-24.51億元、-73.55億元；折舊及攤銷金額分別為23.87億元、22.66億元、11.91億元。
今年1-9月，集團實現權益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2023年同比下降65.4%。其中，9月單月實現權益銷售金額約61.7億元，連續6個月環比下降，同比下降80.7%，較2023年下降86.5%。
牽牛要牽牛鼻子。碧桂園償債，當務之急便是盤活流動性，提振去化是重中之重。一方面，其能降低庫存，降低折舊減值金額；另一面，去化能提公升公司造血能力，改善流動性。
捐贈質疑、老將離場
貴在眾志成城
不得不快些了。
在楊國強再度露面、碧桂園正式債務違約前，外界就充斥著對兩者的質疑聲。
7月30日，楊國強女兒曾將碧桂園服務20%的股權，捐贈給了國強公益**會（香港）。若按當時碧桂園服務股價計，這部分股權交易近60億港元。引發外界對楊氏家族轉移資產的質疑。
10月10日，碧桂園服務總裁兼執行董事李長江遞交辭呈。其表示後續將投身到家庭、子女教育和其他個人事務中。訊息一出，引發**對企業管理層穩定性的擔憂。
作為碧桂園股肱之臣，李長江於2023年12月加盟碧桂園物業。彼時，楊國強剛提出「物業管理是我們的明天」不久。
2023年3月，李長江進入碧桂園服務董事會擔任執行董事。同年6月企業成功上市，李長江身價水漲船高，並開始享有「雇員股份計畫－雇員服務價值」相關酬金。
碧桂園服務上市以來，李長江及其配偶便開始頻繁**，一度引發投資者不滿。事實上，李長江正式離職前，相關傳聞已沸沸揚揚。如今靴子落地，不算多意外。但恰處碧桂園違約檔口，難免讓外界平添幾絲審視目光。
回頭看，碧桂園拆分碧桂園服務上市是一步好棋。
2023年12月11日，碧桂園服務公告稱，控股股東楊惠妍全資擁有的必勝***已於12月9日與摩根大通簽訂配售協議，前者將以二級大宗交易方式**其持有的碧桂園服務2.37億股份，配售價21.33港元/股。
另據港交所披露協議，楊惠妍**碧桂園服務股份事項12月9日完成。通過此番**，楊惠妍套現資金約50.55億港元，所持碧桂園服務股份佔比從43.15%減至36.12%，仍為控股股東。
彼時，一些**認為，折價**套現目的是為碧桂園輸血。截至2023年10月18日，碧桂園服務股價6.99元/股，市值233.68億港幣。碧桂園為0.74元/股、207.11億億港幣。
孰是孰非，留給時間作答。至少從上半年業績看，碧桂園服務自身狀況也不多寬裕：營收207.33億元，同比增長約3.4%；淨利潤23.51億元，同比下滑8.72%。手握銀行存款和現金127.12億元，賬面短期債項和其他短期負債則達204.31億元。
據券商中國，10月17日，天眼查app顯示，近日碧桂園生活服務集團股份***新增2則股權凍結資訊，股權被執行的企業為旗下參控股企業股權，凍結股權數額合計6368萬元。
行業分析師郭興表示，相比楊國強與楊惠妍的交**，李長江的離場無疑更徹底，這並非市場信心的加分項。企業遇到流動性危機，償債意願和化險能力最重要。唯有心往一處想、勁往一處使，才可能度過寒冬迎來春天。
暖風陣陣vs內部「動刀」
黎明並不遙遠
水到絕境是飛瀑。雖尤有些乍暖還寒，市場解凍復甦是不爭事實。
自去年底以來，「三支箭」等政策陸續出台，房企們的產業春天又回來了。
去年下半年，碧桂園先後獲得增信擔保成功發行兩期共25億元中票，並通過央地合作增信模式發行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支援。
今年1月，又獲批儲架式註冊發行200億元中期票據，成為春節後獲批儲架式註冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。
7月24日，**政治局會議指出，要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
隨後，相關部門陸續行動起來，祭出放鬆信貸、「認房不認貸」以及取消限購限售等政策，打出支援剛性和改善性住房需求在內的系列「組合拳」。
比如8月31日，人民銀行、金融監管總局聯合發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，將首套住房最低首付比例統一為20%，二套住房最低首付比例統一為30%。
再如9月4日，國內一線城市全部執行「認房不認貸」政策。易居研究院研究總監嚴躍進認為，這既是一線城市政策底的標誌，也是全國房地產政策底的標誌。
目前，南京、武漢、廣州、西安、成都等城市調整了限購政策，10月16日，杭州也收縮了住房限購範圍。可謂利好頻頻，諸多潛在需求在逐漸釋放。
當然，無論政策底還是市場底，能否把住可貴視窗期、盡快脫困，關鍵還在企業自身。
客觀來說，碧桂園一直沒閒著，自上而下、種種調整動作能窺見其刮骨療傷、醞釀脫變的決心。
2023年3月，楊惠妍上任後第一件事便是調整銷售組織架構、精兵簡政，將原有58個區域總減少到29個。
5月，再次調整集團層面組織架構，將地產業務降至二級集團管轄，同時將機械人業務和地產業務平行，成立了科技集團。
三個月兩次大「動刀」，革新態度足夠決絕，且直擊公司發展痛點。想來，這也是違約暴雷後，一些業內人士仍看好碧桂園的基本邏輯。易居研究院總監嚴躍進表示，碧桂園確實面臨很多問題，且很多問題邏輯和恒大是類似的，但碧桂園不會成為下乙個恆大，目前風險仍是可控的。
不算多誇言。今年前三季度，碧桂園已累計交房約42萬套，累計交付面積5112萬平方公尺，部分專案實現了提前交付，難能可貴。
不過，從上述銷售金額的同比環比下降看，去化仍不算樂觀。上述革新成效仍值觀察。
乍暖還寒，意味著碧桂園償債之路不會輕鬆。好在，企業正在積極推進境外債務管理措施，並探索資產處置等不同方案籌集現金流，如8月份**了所持廣州亞運城聯營專案公司26.67%股權等。
值得一提的是，10月10日，碧桂園發布違約公告的同時，也指出「希望通過尋求整體方案，來全面解決公司當前境外債務風險」。這意味著，在九隻境內債（債權本金共計147億元）展期完畢後，碧桂園正式啟動境外債重組。
wind資料顯示，碧桂園目前存續公開美元債共15只，本金約93億美元。今年內主要面臨利息兌付問題，沒有美元債本金到期。明年1月、4月分別有10億美元、5億美元到期。如全部參與重組，規模僅次於「先行者」融創中國。
大文豪雨果曾言，上天給人乙份困難時，同時也給人乙份智慧。對碧桂園而言，眼前的市場困難足夠大，但相信見過無數大風大浪的楊氏父女也擁有足夠的應對智慧。「以時間換空間」幾乎是這輪週期調整中、所有進取型房企的化債思路。能夠預見，楊國強父女正面臨複雜、嚴峻的境外債處理。背水一戰，考驗當家人的償債誠意、企業的去化能力、綜合抗風險力後續一段時間，仍是兩者最較勁兒的爬坡期。
遙想今年初，靈魂人物楊國強曾感嘆：「兩個月前我們還在黑暗的隧道裡穿行，兩個月後的今天，我們看到了隧道口的一些曙光」。
同樣，目下的至暗時刻，也預示著破曉黎明已不遙遠。
本文為首財原創
碧桂園資金壓力巨大！楊國強親自解困，首次出現公開場合！
近期，碧桂園集團面臨巨大的資金壓力，令人擔憂。然而，集團創始人楊國強終於露面，並採取了一系列行動來解困。這一訊息引起了 和市場的廣泛關注。據報道，為了緩解資金壓力，楊國強決定 自己的私人飛機，以籌集資金償還債務。私人飛機是高昂的資產，其 可為碧桂園提供一筆相對可觀的資金，有助於解決目前的資金問題。除...
碧桂園創始人楊國強賣私人飛機償債
近期，國內頭部房企碧桂園出現了階段性的流動壓力，據市場傳聞，碧桂園創始人楊國強已賣私人飛機償債。相關知情人士表示，楊國強已經賣掉了一架新飛機，並且還在賣另一架私人飛機。其中賣掉的那架飛機一直放在境外未曾使用過，而另一架則目前正在使用中，但也已經掛出。此舉從公司運營角度來看，雖然增加了現金流，但是也使...
碧桂園創始人楊國強楊惠妍已離境？
近日，一則流言飛瀑般傳出，稱碧桂園的創始人和他的女兒已舉家遷至國外。對此，碧桂園果斷做出反應，明確宣告 集團董事會主席目前仍在國內正常工作。碧桂園，作為中國房地產業的翹楚，一直擔當著國民關注的焦點。其一舉一動，無論是對於創始人父女的行蹤，還是對於公司的未來規劃，都牽動著廣大群眾的心。因此，對於這次的...