保障房和商品房双轨制的新“房改”：能否重振中国房地产？
这一年，国内房地产市场，利好政策一个接一个。相较于大众更为关心的房价，商品房的销售，房地产的顶层设计，是关系到整个产业前途的大事。
关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，下称“14号文”）日前被***常务会议通过。“14号文”提出了两个主要目的，第一，增加经济适用房的建设与**，让工薪收入人群逐渐拥有自己的房子，摆脱对商品房的无力感，放手去追求更好的生活”；二是要促进房地产行业的转型发展，使其回归商品性质，满足人们的改善性住房需求，从而促进房价、房价、预期的稳定，促进房地产行业的转型升级和高质量发展。
保障房”和“商品房”的提法早已不是什么新闻，但“14号文”却明确指出要“以改革创新的方式在大城市规划和建设保障房”和“推动建立新型的房地产业转型发展模式”，其中，保障性住房的地位空前提高，与市场的定位关系明确，被多地**称为“新房改方案”。
自“14号文”出台以来，中国的房地产市场已经从商品房的一枝独秀发展到了“保障房+商品房”的双轨制。这对中国正在经历重大转变的房地产行业会带来怎样的冲击，是一个值得深入**的问题。
14号文”明确提出，保障住房的居民按户限购一套。已经在**购买了房改房和其他政策性住房的家庭，要按照有关规定将原有的政策房屋腾退。保障住房实行市场化运营，按照保本、微利、公平、合理的原则进行分配。“分配的**，按照不超过土地使用成本、建筑成本，以及适度合理的利润计算。”同时，要对保障房实行严格的封闭式管理，严禁以各种形式违法、违规的形式将其转为商品。工资高的人可以买到住房，但不能长时间闲置。
从政策文件上看，保障房建设已从以往的普遍倡导，上升到了购买条件，获取土地，获取项目收益，开发销售，使用监管等一系列环节。与商业地产不同，保障房是我国房地产发展中的另一种类型。另外，“14号文”还指出，对于高库存量的商品住宅，可以按照市场化和法治化的原则，对已有的商品房进行改造或购买，并对其进行改造，并对其进行改造，以防止出现重复建设的现象。
14号文”的颁布，为中国正在进行深层次调整的房地产行业转型指明了方向，并将重新塑造我国房地产市场的产供销模式。建立保障房发展模式，对于解决中、低收入人群的住房需求、稳定大城市高房价这一民生痛点，是一件利国利民的好事。但是中国的房地产业能否从此步入正轨，那就是另外一回事了。
了解中国房地产业发展的人，对于“保障房”这一政策表述，或许会有一种似曾相识的感觉。是的，20多年前，中国的房地产市场刚开始实行的时候，**就出台了一套保障房，用来解决中低收入人群的住房梦想，和现在的保障房有异曲同工之妙。
保障性住房是由国家制定的，用地通常是以行政划拨的形式进行，不收取任何费用，对已核准的各项收费实行减半征收，销售**执行**指导价，按照保本微利的原则确定。与普通商品房相比，经济适用房有三大明显的特点：经济、保障和实用。它是一种商业性的保障性住房。保障性住房的政策优惠内容，与“14号文”中的保障性住房的政策要求有很大的重合。
买得起的房子这么好的政策，最终还是不了了之，悄无声息地结束了。本来，对购房资格的要求是非常严格的，但是，在廉租房的发放和运作过程中，存在着严重的腐败现象，很多人都是通过违法的方式来操纵经济适用房的，从而使真正享受到保障的人与原经济适用房的受益者并不相符。为防止腐败，保持社会的安定，国家决定废除负担得起的住房。
另外一个废除负担得起的住房的理由是土地**减少。因为在过去的二十年里，土地财政一直是地方**的主要财源。行政划拨经济适用房的比例太高，必然会挤占部分商业地产的发展空间，从而降低**的税收。各地**对经济适用房的积极性势必会降低，将重点转移到商品住宅上。
鉴于保障性住房的教训，“双轨制”的住房建设是否能够取得成效，不仅是纸面的政策，更重要的是**对房地产的认知程度以及对土地财政的依赖程度。如果顶层设计的指导方针没有发生变化，那么，保障房恐怕会再次成为一场“新瓶旧酒”的博弈。
总之，实行住房与商品住房双轨制，是中国房地产业的另一项有利长期的制度设计，但是，好的剧本是否能够成功，舞台下的所有人都要根据房地产市场变化的新需求，做出相应的调整。
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