近日，據**報道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發檔案，其中包含：①建議取消土地拍賣中的地價限制；②建議取消遠郊區容積率1.0限制等內容。8月底以來，各項房地產政策都在優化調整，限價政策也被多次討論，此次土地限價的調整也是順應「房地產市場供求關係發生重大變化」這一新形勢所採取的舉措。根據中指資料，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交2.2億平方公尺，同比下降33.4%（去年全年已下降30%），9月核心22城地價拍至上限的佔比不足兩成，底價成交佔比提公升至77%。近兩年地方**賣地壓力突出，與其限制核心區優質地塊地價，不如讓核心區域的優質地塊恢復市場定價，增加賣地收入，同時或許還可以通過標桿效應帶動核心城市房價企穩。
優質地塊競拍熱度或公升溫，但企業投資整體仍較為謹慎，中小房企拿地壓力攀公升
圖：2023年以來土拍政策變化情況
資料**：中指研究院綜合整理2023年2月，22城執行「兩集中」土拍，同年8月土拍規則公升級，限定土地溢價上限為15%，隨後22城土拍階段均限定了土地最**格，多地土地競價達到上限後，通過競自持、競配建或搖號等方式確定競得人，土地市場降溫明顯。2023年以來，全國土地市場仍低溫執行，新政後，部分地塊企業參拍積極性提高，但僅核心城市優質地塊尚能維持一定熱度，土拍整體改善並不明顯。根據中指監測，近期已有成都、濟南、合肥、廈門等地實際落實「取消土地限價」。9月26日，成都宣布中心城區商品住宅用地實施「競地價」拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。10月9日，濟南自然資源與規劃局發布公告，對即將競拍的濟自然規劃告字(2023)9-1號、濟自然規劃告字(2023)10-1號兩批土地的競買規則做出調整，新公布的掛牌檔案顯示，土地最高限價取消。10月12日，合肥土地市場網合自然資規公告[2023]25號公告的6宗地均未設定土地最高限價；10月17日，廈門2023p12地塊掛牌檔案中顯示不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。同時據報道，南京、寧波、蘇州、西安等將在下一批次土地出讓檔案中刪去地價上限內容。此時取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響。①熱點城市的核心地塊熱度或公升溫，但地王恐難頻現。土拍恢復至價高者得，意味著除限價之外，部分城市競自持、競配建、競現房等環節均有望相繼退出，溢價率或將超過15%，但在房企投資布局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小。對地方**來說，優質地塊競拍更高的**，也有利於地方增加收入。②核心城市中小房企拿地壓力加大，資金實力較好的央國企拿地機會增加。當下大型房企拿地策略以精準投資為主，之前在熱點城市尤其是核心區域地塊普遍競拍至搖號，企業獲取概率均等，若地價上限取消，企業憑藉資金實力獲取土地，對於中小房企而言，資金面多數承壓，拿地壓力增加；而央國企資金實力相對較好，對優質地塊的競拍力度或加大，拿地金額佔比或提公升。③分化仍在，非核心地塊回溫有限。根據中指資料，2023年1-9月，22城住宅用地整體底價成交佔比達58%，9月，底價成交佔比提公升至77%，多數城市土拍延續低迷態勢，這些城市或區域的土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。圖：2023年以來22城住宅用地月度成交結構走勢
資料**：中指資料creis
取消土地限價或有利於穩房價、穩預期
根據中國房地產指數系統百城**指數，2023年1-9月，百城新建住宅**累計**0.04%，為2023年以來同期最低水平；1-9月，百城二手住宅**累計**2.02%，跌幅較2023年同期擴大1.84個百分點，9月，百城二手住宅均價單月環比已連續17個月**，城市數量進一步增加至99個，已連續4個月超90城。取消地價上限或可帶動房價預期改善，有利於穩定市場預期。核心區域房價**預期或增加，市場情緒有望得到提振。成熟區域地價限制取消之後，優質地塊地價或有所**，進而帶動房價出現**預期，對當前「穩房價」「穩預期」亦將產生積極帶動。而遠郊區域庫存去化壓力較大，預期好轉更多帶動成交增長，**動力不足。
郊區住宅專案容積率限制或迎來調整，高階改善市場有望迎來新的發展機會
表：歷年來**頒布「限墅令」相關內容
資料**：中指研究院綜合整理早在2023年，我國就出台規定限制**別墅用地；2023年，國土資源部再次強調「限墅令」，「限墅」政策公升級，2023年，自然資源部明確限定住宅用地容積率不得低於1.0。當前房地產市場仍處調整期，剛需觀望情緒短期難以扭轉下，改善需求已經成為市場重要支撐，未來改善性住房需求整體仍具備較大釋放空間。取消遠郊區容積率1.0限制，意味著遠郊區「限墅」政策得到優化，低容積率更宜打造高階產品，會更好的滿足及承接城市改善需求，從而提公升房企投資意願，盤活郊區土地，一定程度上也有利於緩解地方財政壓力。整體來看，當前全國土拍情緒仍較低迷，取消地價上限，讓地價回歸市場，一定程度上有利於提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，優質地塊溢價率突破之前上限，或將進一步穩定房價預期，當前已有成都、濟南等城市開始取消地價上限，預計後續將有更多城市跟進。另外，改善需求已經成為市場成交主力，遠郊區限墅令的優化，有利於更多改善類產品進入市場，郊區土地和樓市情緒有望修復。
自然資源部發文建議取消地價上限
近日，自然資源部發布了乙份檔案，提出了一項具有重大意義的建議 取消地價上限。這一建議的提出源於當前的土地管理制度存在一些限制和障礙，導致土地資源無法得到充分利用和合理配置。因此，自然資源部呼籲取消地價上限，以更好地反映市場供求關係和土地的真實價值。該建議旨在推動更加市場化和規範化的土地管理制度，更好...
土地市場大變革 取消地價上限引發價值重新洗牌
最近，自然資源部發布檔案，提議取消土地拍賣中的地價限制，引發多城市紛紛響應。濟南 南京 合肥 寧波 蘇州 成都 西安等城市已執行 取消地價上限 政策，而其他城市預計將在下一批次土地出讓檔案中刪除地價上限等規定。然而，核心城市如北京 上海 深圳等仍觀望，暫未採取行動。這一決定被解讀為土地市場重回 價高...
印度「限醣令」，會對我國經濟產生影響？
近年來，隨著印度人民生活水平的提高和消費觀念的變化，食用糖的需求在印度呈現出井噴式的增長。我國作為全球最大的醣類生產國，在這一趨勢下扮演著關鍵角色，成為印度主要的食用糖 國。究竟是什麼原因導致了印度對我國食用糖的巨大需求？讓我們一起來看看。首先，在印度，食用糖一直被視為甜品和糕點製作的必備原料。然而...