房地产行业处于筑底阶段，房企多维度内卷产品力

**：凤凰网房产。

2023年，房地产市场走到了关键的“十字路口”。房地产从卖方市场过渡到买方市场，购房者开始掌握更多的主动权，房企之间的竞争日趋激烈。在市场的变化与竞争压力下，行业发展模式全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代全面开启。

11月28日，克而瑞发布“2023中国房地产产品力top100”榜单。榜单显示，住宅需求正在逐渐向“居者有其屋”过渡，房企产品与服务品质的比拼已经开始深入到细节。通过产品领域的做深、做透，于细微处实现产品竞争力的提升。住房租赁行业同样如此，在结束了前期规模化的扩张之后，也开始聚焦产品力的提升。

克而瑞集团董事长丁祖昱表示，2023年产品力在房地产行业中的地位得到了前所未有的提升，可谓已达到最高级别。

前几年产品力受市场限制和成本控制等因素，很多好的想法、理念和设计难以实现。但从2023年开始，行业发生了巨大变化，现在是行业和企业压力最大的时候，相信从2023年底开始，整个行业至少不会再走下坡路，企业的压力也会逐渐减轻。”

丁祖昱认为，在压力大的时候，生存是首要问题；没有压力的时候，成本和利润是首要问题。现在，过了最困难的阶段后，企业回归了初心。“相信过去六年大家在产品力方面取得了巨大进步，未来六年还会取得长足进步。”

克而瑞集团ceo张燕也认为，市场下行筑底，产品的关注度上升，以投资为驱动的客户退场，行业回到居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。

改善需求主导地位加强

榜单显示，今年新房成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低。

与此同时，商品住宅成交面积段也明显趋大。110㎡以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面积段产品成交占比较去年提升。0.3个百分点至37.9%，是市场成交的主力；140-180㎡面积段产品占比增长最快。小面积产品占比缩小，90㎡以下面积段产品成交比重降至17.1%。

张燕表示，当前的市场环境中，改善需求的主导地位进一步加强。当前的市场环境中，改善需求的主导地位进一步加强，无论近期是否有买房意愿，改善人群都高度关注楼市政策；在政策松动落地后，近四成购房者置业信心更积极，政策成为他们入场的“催化剂”。然而，还有更多的购房者仍在观望，期待后续会有更多的利好政策。

产品力成房企内卷新战场

在以提升需求为主导的市场环境中，客户对产品本身的关注度明显增强。榜单显示，改善需求背景下，客户对居住生活体验的重视程度日益增强。今年，房企在产品研发上从产品系、户型、室内场景、社区、服务等方面匹配客户需求，提升企业产品力。

据统计，截至今年10月，约20家房企根据自身企业产品理念和客户需求变化，在集团或区域层面调整产品战略。与去年同期相比，发布频次增多，发声量明显提升；但房企数量较往年有所减少，集中在头部企业，其**国企占据主流地位。

榜单显示，央企在拓展上有长足动力，好产品出现频率明显上升；其次是城投平台，2023年可追踪到城投拿地已开工195宗土地，其中22%的项目选择合作/代建模式，目前城投平台也在打造自己的产品线。中小企业通常通过细节来打动客户。

丁祖昱表示，房地产的产品打造将越来越不容易，其金融属性有所退化，居住属性更加重要。围绕需求的竞争越来越激烈，产品力的提升已经达到了全新的高度。

2023年，房企对产品系的更新不仅涉及住宅产品的多维度升级，更注重人本因素和文化内涵，以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现。“这有助于推动房地产行业向更健康、可持续方向发展，并提升产品竞争力和市场适应性。”

产品力内卷的不止于住宅买卖市场，租赁市场同样如此。

榜单显示，刚需型租房客户，单身或已婚未育的白领，对一室户面积需求由20㎡左右上升至35-45㎡，舒适度需求明显提升；两室面积需要也在70㎡以上；改善型租房客户多是商务人士、陪读人群，更注重项目的整体调性和装修品质，对户型面积、产品配置及功能分区的要求大幅提升。