案情简介】2023年10月5日，朱志明与瑞丰公司签订《商品房买卖合同》,约定：朱志明购买瑞丰公司位于黄州区路号幢单元号房屋，建筑面积91.62平方米，房屋总价款为273027元（并约定实际付款按9.5折）,折后价为259376元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在合同履行过程中发生争议，双方协商不成的，提交黄冈仲裁委员会仲裁。合同签订后，朱志明将购房款交付给湖北宏达环保科技（集团）股份***以下简称宏达环保公司）,宏达环保公司于2023年10月15日、2023年1月22日、2023年3月4日分别出具收据，载明收到朱志明70000元，朱棋（朱志明之子）150000元，朱棋39376.22元，系付瑞丰世家3号楼1-1403号购房款，合计259376元。后，朱志明从宏达环保公司处领取房屋的钥匙，并装修入住。
2023年10月18日，第三人何康与瑞丰公司签订《商品房买卖合同》,约定何康购买瑞丰公司位于黄州区路号号楼房屋。后因602号房屋因瑞丰公司原因涉诉，购房合同无法继续履行，双方协商将602号房屋调换为3号楼1403号房屋。
2023年11月13日，黄州区人民法院因在执行（2017）鄂1102民特38号民事裁定书一案中，作出（2017）鄂1102执970号之一执行裁定，对瑞丰世家小区3幢1单元1403号房屋予以查封。
2023年9月9日，黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11执他87号执行裁定，黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民特38号民事裁定书由浠水县人民法院执行。
2023年12月24日，第三人何康与瑞丰公司签订《商品房买卖合同》,约定：何康购买瑞丰公司位于黄州区路号幢单元号房屋，建筑面积91.62平方米，房屋总价款为32000元（并约定实际付款按9.5折）,折后价为259376元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在合同履行过程中发生争议，双方协商不成的，提交黄冈仲裁委员会仲裁。
2023年1月10日，瑞丰公司向何康发出关于3-1-1403号房屋的交房通知书，何康的亲属张国平办理交房手续并交纳一年的物业费1363元。
2023年3月26日，朱志明向浠水县人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封措施。2023年3月29日，浠水县人民法院作出（2019）鄂1125执异17号执行裁定书：中止对黄冈市路号小区幢单元号房产的执行。
2023年3月19日，朱志明向启章物业公司缴纳电费311元。
2023年5月25日，何康向黄冈仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1.何康与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁定瑞丰公司为何康办理房屋权属证书；2.瑞丰公司承担本案的仲裁费用。何康与瑞丰公司在仲裁过程中达成一致调解协议。2023年7月9日，黄冈仲裁委员会作出[2020]黄仲裁字第026号裁决书：一、何康与瑞丰公司于2023年12月24日签订的3栋1单元1403号《商品房买卖合同》合法有效；二、瑞丰公司协助何康办理房屋权属证明；三、仲裁费用5000元由瑞丰公司承担。
朱志明知晓上述仲裁裁决书后，于2023年3月2日向黄冈仲裁委申请仲裁请求裁决：1.确认朱志明与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》有效，并裁决瑞丰公司为朱志明办理房屋权属证书；2.瑞丰公司承担本案的仲裁费用。2023年6月10日，黄冈仲裁委员会作出[2021]黄仲裁字第064号裁决书：一、朱志明与瑞丰公司于2023年10月5日签订的3栋1单元1403号房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回朱志明的其他仲裁诉请；三、仲裁费5000元，朱志明承担2500元，瑞丰公司承担2500元。朱志明向黄冈市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。2023年11月1日，黄冈市中级人民法院作出（2021）鄂11民特17号民事裁定书：驳回朱志明的申请。
2023年3月23日，朱志明向启章物业公司缴纳电费482元。
2023年4月21日，何康向黄州区人民法院申请执行[2020]黄仲裁字第026号裁决书。黄州区人民法院向黄冈市不动产登记中心查询，发现湖北棕盛瑞丰房地产开发***名下有房产，但该房产属于“发小证”,本案中无法处置，瑞丰世家小区3幢1单元1403号房屋暂不具备过户条件。遂于2023年11月10日作出（2021）鄂1102执904号执行裁定书：终结本次执行程序。
另查明，2023年宏达环保公司在瑞丰世家小区**近200套房屋，**时宏达环保公司与瑞丰公司约定每套房屋的30%首付款由宏达环保公司代收后打到瑞丰公司的对公账户。为便于宏达公司收取定金，瑞丰公司印制100份《商品房买卖合同》并盖章后交给宏达环保公司，同时提供了部分空白收款收据。
法院判决】驳回何康的全部诉讼请求。案件诉讼费1050元，由何康负担。
律师分析】《中华人民共和国民法典》第二百二十九条及《物权法司法解释（一）》第7条的规定，明确了能够导致物权变动的法律文书指形成性文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。本案中，朱志明、何康均与瑞丰签订《商品房买卖合同》,且均未办理所有权变更登记，相关生效法律文书也未直接确认案涉房屋归朱志明或何康所有，故案涉房屋仍归建设方瑞丰公司所有，朱志明、何康对案涉房屋均不享有所有权。朱志明作为购房人在签订《商品房买卖合同》后，受领案涉房屋、进行装修，并无不当。朱志明与瑞丰公司就《商品房买卖合同》购房款支付等履行问题存在纠纷，应依据约定的仲裁条款申请仲裁解决。在朱志明与瑞丰公司之间的《商品房买卖合同》尚未解除的情况下，何康主张以其对案涉房屋享有所有权，朱志明侵占其受领的房屋、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
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