两年前，央行和银保监会高层针对房地产市场发出过十分严厉的警告。
只可惜许多人并没能听进去，当大多数人开始意识到问题的严重性时，二手房市场早已触发**踩踏和流动性问题。
如果时间可以倒流，我只想找一间离掌门人近一点的办公室，哪怕每天看他们开会都是种享受。
作为升斗小民的我们，听到那个层次的暗示与教诲，高低得往心里去…
经历过一轮周期后才会懂得，比自己那张工资条有价值太多太多！
唉？跟大伙儿打听个事儿。
你家房子卖了没？没卖的咱再等等看…
最近央行高层的重量级发言，让半个房地产圈儿彻底炸了锅。
11月28日，央行行长在香港金融管理局国际清算银行高级别会议上发表讲话。
行长引用了一份报告表示：中国房地产市场的情绪和**都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。
进一步讲，行长认为当下的不稳定只是过渡期，表明市场正在逐步走出低谷。
老铁们，救市两年多了，听到官方针对房地产走势给出这么一阵见血的表态，大约真的是头一次。
本着严谨务实的原则，笔者还专门找来了国际评级机构标准普尔的这份名叫《筑底与新平衡：2023年房地产开发行业信用趋势展望》的报告。
人家原文是这么说的，我这儿直接划重点了——
首先，2023年仍是房地产销售的筑底之年；
其次，全年销售额在2023年的基础之上不会出现大幅**。
说人话就是，缓慢磨底的过程即将接近尾声
你要听哪个大v跟你说“房地产市场见底了”都不好使：
那不是屁股决定脑袋，就是屁股决定脑袋。
但这回是央行掌门人的原话，相当权威了！
人家是规则的制定者，看问题的高度、掌握的数据和信息，都不是咱们小老百姓比得了的。
再者说，我们国家一贯的行事风格那是低调、务实又沉稳；
房地产市场见底”这个话，一定是经过深思熟虑之后才能讲出来的。
我要没记错的话，上一次央行行长对于房地产业开金口还是那句“房地产是中国经济最大的灰犀牛”。
从那开始，好家伙！各种去杠杆就开始了，末了把房地产一个巴掌从云彩上扇到icu里，现在还没缓过劲儿呢。
要还有不服气的，拿我就再说一个——
2023年9月，原银保监会掌门人对炒房客发出严厉警告。
然后呢？18万亿规模的地产板块整体**了0.7%，再然后就是我们耳熟能详的房企暴雷、房价开始跌跌不休…
现场做个调查，有多少老铁当时大意了没有闪，后来想卖房发现卖不动？欢迎把答案写在评论区。
我先来，那时候原本有机会高位套现，都喂到嘴里了，让我寻思寻思又吐出来了。
如果时间可以倒流——我只想找一间离掌门人近一点的办公室，哪怕每天看他们开会都是种享受。
无论如何，“市场见底”的观点，完全可以被看作当前官方对房地产行业的判断。
说得再直白一点，国家已经在喊老少爷们去**了！
一听我得出这个结论，不知道多少老铁拎着板凳、排着队都想抽我。
啊，你这个死多头，没看最新出炉的房地产行业运行数据吗？”
1-10月份，全国房地产销售面积同比**7.8%，销售额同比**4.9%；为了作证你们抽我抽得有道理，我还专门找了两张权威统计图：同一时期，全国房地产开发投资增速同比下降9.3%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点；
截至10月底，全国商品房待售面积已达6.48亿㎡，同比增长18.1%，其中，住宅待售面积同比增长19.7%。
该涨的不涨，该降的不降，这抄的是哪门子底呀？
莫慌，大伙儿接着听我往下说…
我们需要理解，行长所说的这个“见底”究竟是什么。
依我看，很可能意味着最差的时刻已经过去，未来将会迎来宏观基本面、金融端、需求端、市场主体等多方面的长期支持性利好。
首先，助力市场融资的节奏，正在无限提速。
特别是近期的两个里程碑事件，格外值得关注：
10月底的金融工作会议明确了，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，提前对接融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。不久后，房企“985”白名单出炉；
11月中旬，央行、金融监管总局、证监会联合召开座谈会，提出支持房企融资的“三个不低于”
如果说当年的控制房企融资“三道红线”与控制银行放贷规模“两道红线”，相当于时速200迈紧急刹车，那么，眼下的信贷支持一揽子方案便是3秒零百加速。
在这样的金融环境下，只要实体经济与就业面得到持续的实质性改善，房地产市场大概率就会迎来销售规模与**端的触底**。
其次，典型一二线城市的改善需求仍然客观存在。
不可否认，一二线城市仍是经济发展的核心引擎。
特别是部分高能级城市，人口流入、产业聚集。
待一段时间的休养生息后，相关城市的产业吸附力与人口吸引力必然回归。
这是未来市场分化的理论基础与现实基础。
央行行长在香港的那场会议上也曾明确指出：市场出现了分化，一二线城市会持续稳定，但三四线城市的需求在下降，且城市化仍然在继续。
很明显，表达了相同的意思。
而从热点一二线城市的人均住房面积来看，确实还有增长空间。
这意味着，无论是刚需还是改善，需求都是真实存在的，只不过潜在购买力被现阶段的预期大大抑制了，这同样是客观事实。
第三，房-地**上限已经事实放开。
截至11月21日，22座采取“两集中”土地出让模式的城市已全部发布涉宅用地公告，多座省会城市恢复“价高者得”
从目前的情况看，许多核心城市土拍形势相当喜人。
11月29日，厦门市海沧区（岛外）一宗地块，经过50轮竞价，最终楼面价干到了26914元/㎡，溢价率21.5%，民企积极性肉眼可见得强烈；
同一天，苏州园区一宗地块出让，两个半钟头时间里鏖战120轮，最终楼面价39027元/㎡，溢价率30.0%，刷新了园区地价天花板。
注意：以上两座城市成交地块，其成交楼面价基本上已经比较接近板块二手房成交价了。
11月21日，广州市黄埔区今年第四批次土地出让首宗宅地挂牌，按价高者得原则确定竞得人，成为一线城市里第一个这么干的。
整个2023年，行业事实上是由“竣工强、开工弱”贯穿，2023年新开工面积放量可能性不大。
与之相应的，一定是头部房企延续的拿地模式。
如此一来，我们只能得出一个十分残酷的结论：
发生“面粉比面包贵”这个事儿，只剩时间问题了…
这个时间到底多长，恐怕是需要耐心的。
结合当前的金融政策与**引导模式来看，我们已经在向新一轮“涨价去库存”周期大踏步前进。
但是，这一周期性救市模式必须搭载到全面向好的基本面上，才能来得更加持久。
因此，在保持长期信心的同时，我们确实有必要对当前的经济形势有客观清醒的认识。
11月份，我国制造业pmi是49.4%，比上月下降了1个百分点，仍然低于50荣枯线；
非制造业商务活动指数是50.2%，比上月下降0.4个百分点。
纵观2023年1-11月份，我们目前已有4个月pmi保持在荣枯线以上。
但是，繁荣不能全靠节假日充值。
换句话说，我们的基本面距全面复苏还有一段路要走。
楼市要想摆脱“药劲最多管俩月”的怪圈，就必须要以实体经济全面复苏为前提。
在前面的文章中，我们也曾说过：2023年，是宏观经济逐渐复苏的一年，老百姓对复苏的微观体感一定会比2023年更为明显。
从内部看，大型企业和规上复苏是一个不错的支撑点、定向拉动中小企业和民营企业的一揽子方案是另一个支撑点；
从外部看，美元货币周期转向，外部需求持续改善、向全球非美元资产输送流动性同样提供着强有力的支撑。
因此——2023年的宏观基本面，极有可能是我们终结阶段性下行压力的一年；
2023年的楼市基本面，极有可能呈现出“短期磨底趋稳，长期分化复苏”的格局。
这是一个十分微妙的时间节点。
从市场端的表现来看，量价齐跌的基础正在慢慢抽离，距离信心重塑日益临近；
从政策端的支撑来看，无论是信用扩张还是财政支持，都已经行驶在快车道上。
对于潜在的刚需和改善群体而言，这无疑是个上车或置换的好机会。
较以往相比，大家享受着更加低廉的置业成本与摩擦成本。
但在一些高能级城市里，已经有了较为明显的边际改善势头——
譬如说广州，10月26日至11月25日二手住宅整体网签10182宗，环比增长8.77%。
这也是自2023年月“小阳春”后，再度突破1万宗。
譬如说杭州，整个11月份的二手住宅交易规模超过8000套，这一成绩足以和广州的网签万套等量齐观。
结合当下情况来看，尽管杭州二手房8000套这一成交规模不可避免地要上移，但连续两个月实现两位数增长，依旧可以被视作里程碑事件。
目前，棚改+涨价这个熟悉的配方已经颇有那味儿了。
而**企稳**，短期内有赖于房-地**中枢上行带来的预期反馈；
长期来看，则需由基本面与就业端两方面来决定。
前者犹如西药，消除病症；
后者犹如中药，强身健体。
如果你的房子在低能级城市或板块地段、户型等方面有明显硬伤，那我建议你果断清理非核心优质资产，为随时可能到来的置换**窗口期做准备；
如果你的房子在热点城市优质板块，且成功地避开了上述硬伤，只是当前**较高点时有所回落，那不妨再观察一下中西药结合**的效果。
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